Lietu tiesības

Ievads

1. Lietu tiesības" jāsaprot kā noteikumu kopums, kas obligāts tiesību subjektiem, nevis pašām lietām.
2. Valdījums ir faktiska vara pār lietu (875.--877. p.).
3. Īpašums
4. Tiesība uz cita lietu


1. "Lietu tiesības" jāsaprot kā noteikumu kopums, kas obligāts tiesību subjektiem, nevis pašām lietām. Lietas nevar būt tiesisko attiecību dalībnieki. Lietu tiesību saturu nosaka lietu veids. Tāpēc CL (CL -- domāts Latvijas Republikas Civillikums. Civillikums kā galvenais un pašreiz spēkā esošais avots izdevumā norādīts, minot konkrētu Civillikuma pantu, bet nenorādot, ka šis pants ir Civillikuma pants. Ja tekstā norādīts kāds cits normatīvs akts, arī kodificēts akts, piemēram, Civillikuma priekštecis -- Vietējo likumu kopojums (VLK), ko dažkārt sauca arī par Baltijas likumu kopojumu, tad uz šo avotu īpaši norādīts.) satur lietu klasifikāciju. Lietu tiesības ietver valdījumu, īpašumu, tiesības uz cita lietu.

2. Valdījums ir faktiska vara pār lietu (875.--877. p.). Valdītājs var būt īpašnieks vai cita persona. Ja valdītājs un īpašnieks nav viena un tā pati persona, viņu starpā var pastāvēt strīds. To var atrisināt, vai nu atņemot lietu valdītājam un nododot to īpašniekam (1063. p.), vai arī valdītājam iegūstot šo lietu īpašumā (998. p.). Valdījums ir fakts, nevis tiesības. Pie tam valdījums, ko realizē nevis īpašnieks, bet cita persona, ir nenormāla parādība, kas jānovērš. Līdzīgs viedoklis var būt arī valdītājam. Tādēļ valdījums ir faktiskais stāvoklis, kam piemīt pagaidu raksturs. Tas nevar turpināties neierobežoti ilgi. Romiešu tiesībās, arī pandektu tiesībās (modernajās romiešu tiesībās) t. s. valdījums neietilpst lietu tiesību sadaļā, bet ir apskatīts kā atsevišķs institūts.[LT1]

3. Īpašums ir "tiesība valdīt un lietot lietu, iegūt no tās visus iespējamos labumus, ar to rīkoties un noteiktā kārtā atprasīt to atpakaļ no katras trešās personas ar īpašuma prasību" (CL 927. p.).

Īpašuma tiesība pastāv neatkarīgi no tā, vai īpašnieks patiešām valda, lieto, rīkojas ar lietu. Īpašuma tiesība var pastāvēt neierobežoti ilgi. Atšķirībā no saistībām, kas rodas no līgumiem un citiem dokumentiem, īpašuma tiesība apraksta tikai vienu attiecības pusi -- ar tiesībām apveltīto personu, kaut gan īpašuma tiesību normas galvenokārt adresētas tieši pretējai pusei, kam aizliegts traucēt īpašuma tiesības. Tie ir visi pārējie tiesību subjekti (neīpašnieki).

4. Tiesība uz cita lietu pieder nevis īpašniekam, bet citai personai. Tā samazina īpašnieka tiesību apjomu, mazinot īpašuma vērtību. Atšķirībā no valdījuma tiesība uz cita lietu nav tāds stāvoklis, kas mēdz atrisināties par labu īpašniekam vai citai personai, kā tas ir valdījuma gadījumā. Gan atšķirībā no valdījuma, kas pieder nevis īpašniekam, bet citai personai, gan arī atšķirībā no saistībām, kas rodas no līgumiem, tiesība uz cita lietu var pastāvēt līdztekus īpašumam neierobežoti ilgi.

Jēdziens "tiesība uz cita lietu" (iura in re aliena), pēc CL, ir servitūti, ķīlas tiesība, izpirkuma tiesība un reālnastas. Romiešu tiesībās vēl sastopamās (CL nav atspoguļotas) tiesības uz cita lietu ir tiesība uz zemes virspuses izlietošanu (superficius), kam radnieciska apbūves tiesība (KPFSR 1922. g. Civilkodeksa 71.--84. p., Krievijas Federācijas 1995. g. Civilkodeksa 271.--273. p.) un mantojamās nomas (emphytheuzis, vectigal) tiesība. Romiešu tiesībās bija četras tiesības uz cita lietu -- servitūti (gan romiešu tiesībās, gan arī Latvijas civiltiesībās), ķīlas tiesība, mantojamā noma (pārejot no VLK uz Civillikumu, šī tiesība pakāpeniski tika likvidēta) un apbūves tiesības (Civillikumā nepastāv, bet pamazām atdzimst speciālajos likumos). Izpirkuma tiesība un reālnasta Civillikumā ienākusi no vācu tiesībām.

I nodaļa Lietas, Lietu tiesības, īpašums un manta
1. Lietu tiesības
2. Latvijas lietu tiesību stils, tāpat kā raksturs, ir eklektisks.
3. Civiltiesību (kontinentālā) un angļu-amerikāņu (Common Law) sistēma.
4. Mantas jēdziens.


1. Lietu tiesības Termins "lietas" likumā un tiesību zinātnē apzīmē objektus. Tādēļ "lietu tiesības" pēc savas formāli loģiskās jēgas ir juridisks nonsenss, jo lietām nevar būt tiesību. Tomēr lietu fiziskās īpašības ietekmē tiesību apjomu, ko uz tām attiecina, tādēļ antīkajā senatnē kādam acīmredzot šķita, ka šīs tiesības izstarojas no pašām lietām līdzīgi gravitācijas spēkam. Arī Latvijas juridiskajā literatūrā sastopama šāda jēdziena "lietu tiesības" izpratne un lietojums[LT2]. Taču "lietu tiesības" var saprast arī kā nosacītu saīsinājumu no "lietu tiesisko stāvokļu regulējošās tiesības".
Lietu tiesības adresētas jebkurai personai. Šīs normas apraksta tiesības un ietver brīdinājumu tās nepārkāpt. Zināma lietu tiesību daļa apraksta divpusējas attiecības, kas izveidojušās sakarā ar lietu tiesību pārkāpumu. Tā, piemēram, īpašuma prasība definē, kas ir prasītājs, kas atbildētājs, kādi fakti katram no viņiem jāpierāda. Līdzīgā veidā aprakstītas attiecības, kas rodas sakarā ar valdījuma zaudēšanu. Konkrēts raksturs ir servitūta tiesību subjekta un kalpojošās lietas īpašnieka attiecībām. Tomēr visām lietu tiesībām kopumā raksturīgs tas, ka vienas puses -- īpašnieka, valdītāja, servitūta tiesību subjekta, ķīlas turētāja -- tiesību apjoms ir sīki aprakstīts, turpretim pārējo personu tiesībām atvēlēts šķietami maz vietas. Šo īpatnību dēļ lietu tiesības mēdz raksturot kā absolūtas tiesiskās attiecības pretstatā saistību tiesībām, kuras galvenokārt adresētas divām konkrētām personām -- parādniekam un kreditoram un kuras sauc par relatīvām.

Lietu tiesību absolūto raksturu var skaidrot divējādi: kā attiecību starp īpašnieku un visiem neīpašniekiem un kā neierobežotu tiesību uz lietu. Jebkuri aprobežojumi ir jāpierāda tai personai, kuras labā tie pastāv (928. p.). Tomēr vērtēt īpašuma tiesības kā "pilnīgas varas tiesības pār lietu", it sevišķi kā zemes īpašnieka tiesības kontrolēt zemes gabalu neierobežotā augstumā un bez ierobežojumiem dziļumā, mūsdienās nav nekas cits kā vien juridiska fikcija.

Lietu tiesību noteikumi var būt adresēti gan personai, kurai pieder lieta vai kura to valda, gan arī personām, kam ir tiesības un pienākumi pret lietas īpašnieku vai valdītāju. Tā kā šo personu loks var būt neierobežoti plašs, lietu tiesības galvenokārt raksturo tikai tiesisko attiecību skaidri noteikto dalībnieku -- īpašnieku vai valdītāju. Tā, piemēram, "īpašums ir tiesība valdīt un lietot lietu, iegūt no tās visus iespējamos labumus, ar to rīkoties un noteiktā kārtā atprasīt to atpakaļ no katras trešās personas ar īpašuma prasību" (927. p.). Tomēr tas nenozīmē, ka pārējām personām lietu tiesības nav adresētas. Tieši otrādi -- aizliegums aizskart īpašuma tiesības, traucēt valdījumu adresēts ikvienam.

"Lietas" Civillikumā apzīmē gan pašu lietu, gan īpašuma tiesību uz to (1067. p.). Nekonsekvence, kas sastopama CL priekšteča -- VLK jeb tā saucamajā Bunges kodifikācijā[LT3], vēsturiski pārmantota no šo tiesību pirmavota -- romiešu un vācu tiesībām.

Civillikuma sistēma ārēji atdarina romiešu tiesību sistēmu, pie tam tās senākajā, t. s. institūciju[LT4] interpretācijā (institucionālā sistēma). Līdzīga struktūra ir Francijas Civilkodeksam (Code Civil). Jaunāka romiešu tiesību interpretācija ir t. s. pandektu sistēma, kas radusies Vācijā. Tai atbilst vācu civillikums BGB (Bżrgerliches Gesetzbuch).

Tomēr, vērtējot pēc satura, Latvijas lietu tiesību sistēmai piemīt eklektisks raksturs. Tajā var atrast romiešu tiesību, pandektu tiesību (moderno romiešu tiesību), vācu tiesību, padomju tiesību un modernās Eiropas tiesību pamatelementus. Lielumlielais vairums normu pēc savas ģenēzes ir romiešu tiesību izpausme. Tajā pašā laikā varam atrast institūcijas, piemēram, izpirkuma tiesības, reālnastas, kas raksturīgas vācu tiesībām. Pandektu, tas ir, transformēto, moderno romiešu tiesību ietekme izpaužas atsevišķās ļoti svarīgās niansēs. Tā, piemēram, īpašuma tiesību iegūšana ieilguma ceļā pēc klasiskajām romiešu tiesībām paredzēja, ka ieguvēja labā ticība nepieciešama tikai uz to brīdi, kad lieta nokļūst viņa valdījumā. Viduslaikos kanonisko tiesību ietekmē, kas bija viens no moderno romiešu tiesību spēcīgākajiem avotiem, juristi nonāca pie atziņas, ka ieguvēja labticīgumam jāsaglabājas visu ieilguma periodu, pretējā gadījumā īpašuma tiesības uz ieilguma pamata iegūt nevar. Tieši tādu principu atrodam arī Latvijas Civillikumā (1015. p.).

Padomju tiesību ietekmi Latvijas Civillikumā, protams, būtu velti meklēt. Taču neapšaubāmi, ka 50 gadu ilgusī ļoti ierobežoto īpašuma tiesību pastāvēšana nevarēja neietekmēt arī Civillikuma atjaunošanas procesu. Pietiek norādīt uz likuma "Par Civillikuma ievada, lietu tiesību un mantojuma tiesību daļas atjaunošanu un spēkā stāšanās kārtību" 14. pantu, kas paredz vairākus Civillikuma 968. pantā paredzēto zemes un uz tās uzbūvēto ēku vienotības principa izņēmumus, lai saprastu, cik dziļa un ilgstoša ir šī paredzamā ietekme. Ārpus Civillikuma ietvariem ļoti svarīga loma lietu tiesību attīstībā bijusi likumiem par denacionalizāciju. Šie likumi, it sevišķi likums "Par namīpašumu denacionalizāciju" un likums "Par namīpašumu atdošanu likumīgajiem īpašniekiem", ir pieņemti pirms Civillikuma atjaunošanas. Latvijas Republikas likumdevēji centās atjaunot stāvokli, kāds pastāvēja pirms ēku nacionalizācijas, bet neņēma vērā to, ka zemes nacionalizācija bija sākusies 1940. gada 21. jūlijā, kad vēl spēkā bija Latvijas 1937. gada Civillikums. Šis likums, kas sludināja ēkas un zemes vienotību, saglabāja savu spēku līdz pat 1940. gada 26. novembrim. Tad tas tika aizstāts ar KPFSR Civilkodeksu. Ēku un uzņēmumu nacionalizācija noritēja 1940. gada beigās. Taču tā jau tika veikta nevis atbilstoši Civillikuma noteikumiem un principiem, bet gan toreizējiem sociālistiskajiem priekšstatiem par īpašuma tiesībām. To ietekmē ēkas nacionalizēja atsevišķi no zemes. No toreizējās tiesiskās kārtības viedokļa šāda pieeja bija loģiska -- zeme taču jau bija īpašniekiem atņemta un pasludināta par valsts īpašumu. Tieši tādā pašā veidā, tikai pretējā virzienā, noritējusi denacionalizācija. Pilnīgi atrauti viens no otra tika denacionalizēti divi viena un tā paša nekustamā īpašuma elementi -- zeme un ēkas. Pie tam vēl zeme tika denacionalizēta divos patstāvīgos procesos -- atsevišķi laukos un pilsētās, zemi atdodot, balstoties nevis uz denacionalizācijas principiem, bet gan uz zemes reformas principiem, kur ievērojama loma zemes īpašuma tiesību atgūšanā vai iegūšanā no jauna piešķirta zemes lietotājiem, savukārt ēku un uzņēmumu atdošana notika, konsekventi balstoties uz denacionalizācijas principiem. Taču arī šajā sfērā saglabājās ievērojamas tiesības un priekšrocības iepriekšējiem padomju laiku zemes lietotājiem. No toreiz pastāvošās tiesību sistēmas viedokļa šādai reformai bija loģiski priekšnoteikumi. Īpašuma reforma sākās 1988. gadā[LT5]. Civillikuma Lietu tiesību daļa tika atjaunota tikai 1992. gadā.

Moderno tiesību ietekmē šim eklektiskajam procesam pievienojās vēl viens komponents. Kā spilgtu šādas ietekmes izpausmi var minēt likumu "Par dzīvokļu īpašumu". Dzīvokļu īpašuma institūts ir bijis pilnīgi svešs pirmskara Latvijas likumdošanai, taču moderno tiesību ietekmē arī Latvijas tiesībās neizbēgami radās ideja par dzīvokļa īpašuma iedibināšanu. Tā saskaņošana ar Civillikumu un tajā deklarētajiem principiem ir nākotnes darbs. Pagaidām aprobežosimies ar vispārēju konstatāciju, ka likums "Par dzīvokļu īpašumu" ievērojamā mērā disonē ar Civillikuma noteikumiem.

2. Latvijas lietu tiesību stils, tāpat kā raksturs, ir eklektisks. Tas līdzīgs kokteilim, kas pagaidām tikai iepildīts mikserī, bet sajaukšanas un harmonizēšanas process vēl ir tikko sācies un atsevišķu komponentu principiālas savienošanas vai nesavienojamības noskaidrošana joprojām turpinās (sk. shēmu). Būtībā idejas līmenī ir jautājums par tiesību kā bezķermenisku lietu. Civillikums gan tādas eksistenci pieļauj. Tajā pašā laikā tātad neizbēgami jāpieļauj bezķermeniskas lietas valdījums un tās atrašanās kādas personas īpašumā. Tomēr šajā ziņā Civillikumā deklarētā attieksme ir jau stipri rezervēta. Tiesību valdījuma pastāvēšana tiek pieļauta, taču krasi norobežojot ķermeniskas lietas valdījumu no bezķermeniskas lietas valdījuma. Tā, piemēram, saskaņā ar Civillikumu "viena persona var valdīt pašu lietu, bet otra tajā pašā laikā kādu tiesību uz to" (878. p. 3. d.). Līdz idejai, ka "lietas valdījums" galu galā arī nevar būt nekas cits kā vien tiesību valdījuma paveids, Civillikuma autori neiedrošinās aizdomāties, kaut arī nojauta par to pastāv. Uz to norāda divējādais vārda "īpašums" lietojums Civillikumā. Ar šo terminu apzīmē gan pašu lietu (993. p. 2., 3. d.), gan tiesību uz to (927., 928. p.). Dažviet gan tiesību uz lietu dēvē par īpašuma priekšmetu (kā 929. p.). Attieksmi pret lietu kā pret savu īpašumu citādi kā par fetišisku nosaukt nevar. Neraugoties uz to, ka pašā Civillikumā vairākās vietās nepārprotami norādīts uz šādas attieksmes iluzoro raksturu, likuma autori pat necenšas to izskaust. Vēl viens termins, ko lieto divējādi, ir "manta". Principā manta ir ķermenisku un bezķermenisku lietu kopums. Tā, piemēram, mantojuma masā ietilpst gan mantojuma atstājējam piederošās ķermeniskās lietas, gan arī viņa prasījumi pret citām personām un pat parādi, par kuriem tāpat jāuzņemas atbildība mantiniekiem. Taču itin bieži gan Civillikumā, gan arī pirmskara Augstākās tiesas Senāta (turpmāk -- Senāts) spriedumos ar mantu apzīmē lietas šaurākā nozīmē, t. i., konkrētas ķermeniskas lietas. Lai arī nevar apgalvot, ka šāds lietojums būtu nepareizs, jo mantā taču ietilpst arī ķermeniskas lietas, tomēr, šādi lietojot paralēli divus terminus vienu un to pašu jēdzienu apzīmēšanai, tiek pieļauta neprecizitāte.

Civiltiesību kursa pasniegšanas metodikā Latvijas Universitātē izpaužas gan institucionālās, gan pandektu sistēmas īpatnības. Uz pandektu sistēmas ietekmi norāda tas, ka tiek pasniegta civiltiesību vispārīgā daļa, kurā lietas tiek apskatītas kā tiesību objekti. Institūciju sistēmas ietekmē vēlreiz šie objekti tiek aplūkoti atsevišķi lietu un daļēji arī saistību tiesību daļā.

3. Civiltiesību (kontinentālā) un angļu-amerikāņu (Common Law) sistēma. Common Law (angļu, amerikāņu un dažu citu valstu tiesību) īpašuma tiesības atšķir kustamo (Personal Property) un nekustamo (Real Estate) īpašumu. Property Law ietver gan īpašuma tiesības (Freehold), gan lietojumu, kas nodibināts ar līgumu (Tenancy), kas var būt mantojams ar aprobežojumiem (Fee Tail) vai bez tiem (Fee Simple), kā arī mūža (Life Estate) vai terminēts (Estate for Years), nosacīts (Conditional), kā arī vairākām personām piederošs (Tenancy in Common). Angļu "Estate" apzīmē tiesības uz nekustamu lietu, nevis pašu lietu[LT6]. Šis jēdziens, kam ir kaut kas kopīgs ar mantas un bezķermeniskas lietas jēdzienu mūsu tiesībās, var palīdzēt izprast tādus sarežģītus jēdzienus kā zemes un ēkas, trešām personām saistošas nomas (īres) tiesības u. tml. Valdījumu (Possession, Seisin)[LT7] angļu-amerikāņu sistēmā, tāpat kā mūsu tiesībās, aplūko kā tiesiski iegūta īpašuma pretstatu. Atšķirība starp valdījumu un titulu kādā amerikāņu mācību grāmatā raksturota "kā svarīgākā atšķirība, kas parādīsies viscaur šās nodaļas (t. i., par īpašumu -- J. R.) ietvaros"[LT8].

Romiešu tiesības pretstata īpašumu un tiesības uz svešām lietām (iura in re aliena), vācu tiesībām īpašums un lietojums bija tikai viena lietu tiesību jēdziena dažādi paveidi.[LT9] Romiešu tiesības nekad nelieto tiesību jēdzienu attiecībā uz pašu īpašumu, bet tikai attiecībā uz pārējām lietu tiesībām[LT10]. Tie Civillikuma panti, kuros termins "lietas" attiecināts uz īpašuma tiesībām, ir veidoti pēc romiešu tiesību parauga. Šāds īpašuma tiesību pretstatījums pārējām lietu tiesībām sastopams arī jaunākajā literatūrā[LT11].

4. Mantas jēdziens CL sastopams 1) kā tiesības. Tā, piemēram, 1038. p. lietots vārdu savienojums "mantas pavairošana", ar ko domāta jebkuru tiesību iegūšana, arī tiesības uz citu personu darbībām (saistības izpildījumu). Tādā pašā, plašākā nozīmē šis termins lietots atsevišķos līgumos, tā, piemēram, dāvinājuma līgumā (1925. p.), kura priekšmets ir "visa manta"; 2) kā sinonīms atsevišķu ķermenisku lietu apzīmēšanai, tā, piemēram, norādot uz "apslēptu mantu" (952. p.). Termina "manta", kas ir tuvs lietas jēdzienam, divējādā nozīme Civillikumā ir izskaidrojama ar Latvijas tiesību divdabīgo raksturu. Pateicoties romiešu tiesību ietekmei, termins "manta" CL dažkārt tiek lietots, uzsverot mantisko tiesību, piemēram, parādu prasījumu atšķirību no liettiesiskām tiesībām. Savukārt vācu tiesībām ar tām raksturīgo nekustamu lietu pretstatījumu kustamām lietām, kas nav reģistrējamas zemesgrāmatā, mums jāpateicas par to, ka šis kustamo un nekustamo lietu pretstatījums attiecināts arī uz mantu. Tieši pateicoties mantas jēdzienam, juridiskā doma, šķiet, jaunākajos laikos nonākusi pie idejas, ka daudzas "lietas", kas it kā ir pilnīgi netveramas, iespējams pārdot un ieķīlāt tāpat kā ķermeniskas lietas. Ja vēl pievienojam šeit angļu Estate, kas mums liek saprast, ka arī tiesības uz ķermenisku lietu -- ēku, zemi u. tml. tomēr ir tikai tiesības, kas pastāv neatkarīgi no lietām, tad iegūstam apgrozībai svarīgu izpratni par lietām, kas nepavisam nav pretrunā tolstojiskām idejām, ka lietas savukārt dzīvo savu patstāvīgu dzīvi neatkarīgi no tā, ka mēs tās uzskatām par savu īpašumu. Pēc Ļ. Tolstoja trāpīga novērojuma, cilvēks saka: ""Mana māja", bet nekad nedzīvo šajā mājā, tikai rūpējas par tās celtniecību un uzturēšanu. Tirgotājs saka "mans veikals", piemēram, "mans audumu veikals", un viņam nekad nav apģērba no labākā auduma, ko var dabūt viņa veikalā; ir ļaudis, kas sauc zemi par savu, bet nekad nav šo zemi redzējuši un nekad nav pa to staigājuši..."[LT12]. Aplūkojot no šī viedokļa Civillikuma nekonsekvenci, kas izpaužas tā, ka par lietām dēvē gan pašas lietas, gan īpašuma tiesības uz tām (1067. p.), varam secināt, ka patiesībā tā nemaz nav nekonsekvence, jo pašas "lietas" Civillikuma izpratnē ir tik abstrakts jēdziens, kam ar "reālajām" lietām visai maz kopīga.


II nodaļa. Lietu klasifikācija. Dažādu lietu škiras

1. Lietu klasifikācija.
2. Kustamas un nekustamas lietas.
3. Kustamas un nekustamas mantas norobežošana.
4. Tiesības uz ēkām.
5. "Sviestmaizes" hipotēkas princips
6. Nepieciešama mērķtiecīga likumu tulkošana.
7. Speciālie likumi, kas paredz īpašu režīmu ēkām.
8. 20 metru robeža
9. Citu lietu -- mežu u. tml. savienojums ar zemi un to juridiskas atdalīšanas iespēja.
10. Atvietojamas lietas
11. Neatvietojamas lietas
12. Patērējamas lietas un nepatērējamas lietas
13. Lietu kopības (universitas rerum
14. Galvenā un blakus lieta
15. Ēkas un stādījumi attiecībā pret zemes gabalu.
16. Galvenās lietas augļi.
17. Procenti.
18. Galvenās lietas piederumi.
19. Piederuma jēdziens
20. Galvenai lietai taisītie izdevumi un uz to guļošās nastas.
21. Nepieciešamie, derīgie vai greznuma izdevumi.
22. Nepieciešamie izdevumi
23. Izdevumi, kas saistīti ar lietas izmantošanas mērķa pārveidošanu
24. Lietu iedalījums pēc to īpašniekiem
25. Lietas, kas izņemtas no civiltiesiskās apgrozības
26. Romiešu tiesībās
27. Unikālu kustamu lietu vērtība.


1. Lietu klasifikācija. Iedalījums kustamās un nekustamās, patērējamās un nepatērējamās un citās lietās CL attiecināts tikai uz ķermeniskām lietām. Bezķermeniskas lietas (tiesības) turpretim tiek tikai pielīdzinātas attiecīgi kustamai vai nekustamai mantai (846. p.).

ķermeniskas un bezķermeniskas lietas. Termins "bezķermeniskas lietas" (res incorporales) apzīmē tiesības, visu, kas var būt darījumu, saistību priekšmets (1412.--1416., 1067.--1075. p.). Civillikumā noteikts arī, ka ķermeniskas lietas ir "lietas šaurākā nozīmē", turpretim bezķermeniskas lietas jāsaprot kā tiesības (875. p.). Bezķermeniskas lietas var atsavināt, nodot lietošanā uz laiku u. tml. Risinot jautājumu par iespēju iegūt ieilguma ceļā tiesības konkrēti dominium utile jeb īpašumtiesisko lietojumu, Senāts norādījis, ka ieilguma ceļā īpašumtiesīgs lietotājs var iegūt pilnu īpašumu, īpašumtiesīgu lietojumu no jauna, pastāvošu īpašumtiesību lietojumu, zemes rentes (nomas -- J. R.) tiesības no jauna, kā arī uz zemes rentes gabala uzbūvētas ēkas[LT13].

Piemērs nr. 1. Izgudrotājs E savas patenta tiesības uz izgudrojumu grib pārdot. Lai to izdarītu, viņam jānoslēdz licences līgums. Pircējs grib iegūt patentu savā pilnīgā īpašumā tā, lai pašam izgudrotājam, patenta pārdevējam (licenciāram) nebūtu tiesību izmantot patentu. Tādas būs tikai ieguvējam (licenciātam). Šādu atsavināšanu sauc par izņēmuma licences līgumu. Izgudrotājs E savas patenta tiesības uz izgudrojumu var iznomāt. Ja licenciāts pacieš, ka tiesības izmantot patentu saglabājas arī pašam izgudrotājam, tad pietiek noslēgt parastās licences līgumu, kas dod tiesības patentu izmantot gan licenciāram, gan licenciātam (Patentu likuma 38. p.).

Piemērs nr. 2. Uzņēmējs X, kas privatizējis kādreiz pazīstamu, bet pašlaik nerentablu uzņēmumu, nosolījis privatizācijas procesā desmit reizes augstāku cenu, nekā ir uzņēmuma bilances vērtība. Šī starpība, kas parasti tiek iegrāmatota kā "uzņēmuma nemateriālā vērtība", ir tikpat reāla cena kā tā, ko X maksās par stipri nolietotajām mašīnām un ēkām. Dažu izstrādājumu marka, firma, preču zīme ir vērtējama ar septiņzīmju skaitli un pat vairāk. "Marlboro" preču zīmes vērtība tiek lēsta ap 50 miljardiem dolāru!

Saistībai kā darījuma priekšmetam ir savas īpatnības.

Piemērs nr. 3. Kreditors K, kam parādnieks P ir parādā Ls 1000, ko P pašlaik nav gatavs atdot, vēlas izmantot šo savu prasījumu pret P nekavējoties. K var šo prasījumu pārdot C. Šādu darījumu sauc par prasījuma cesiju. Pirkuma cena ir pilnīgi brīvas vienošanās rezultāts līgumā, ko slēdz K un C. Cenas lielumu nosaka saistības lielums. Tātad tā nevarētu būt lielāka par Ls 1000. Būtiskas ir arī C izredzes atgūt parādu no P. Tātad praktiski šī cena var būt ievērojami zemāka par Ls 1000. Pēc cesijas līguma noslēgšanas parādu no P jau var pieprasīt C (saistības pircējs). Tomēr arī K prasījums pret P savu spēku nezaudē (1804. p.), kaut gan, no šī brīža sākot, K it kā zaudējis katru interesi par savu kādreizējo prasījumu pret P.

Piemērs nr. 4. Ņemot vērā, ka prasījuma pirkuma cena var būt ievērojami zemāka par prasījuma nominālvērtību, dažkārt K izdevīgāk būs nevis pilnīgi pārdot saistību, bet gan to ieķīlāt, jo tādā veidā viņš, ja arī neiegūs acumirklī vairāk naudas, toties saglabās izredzes kādreiz atgūt Ls 1000 no P kopā ar procentiem. Pieņēmis šādu lēmumu, K lūgs aizdevumu ķīlas ņēmējam ķ, piedāvājot kā nodrošinājumu savu prasījumu pret P. Gadījumā, ja K nesāks parāda vai procentu atmaksu nolīgtajā termiņā, ķ varēs vērst piedziņu uz ķīlas priekšmeta vērtību. Viņš to var veikt divējādi: vai nu piedzīt parādu no P, vai arī pārdot cesijas ceļā šo K ieķīlāto P parādu trešajai personai T. Pirmajā gadījumā, lai varētu izmantot ķīlas tiesības uz saistību (1335.--1339. p.), ķ jāpanāk, lai ķīlas devējs K nodod savas kreditora tiesības viņam. Šāda rezultāta sasniegšana var būt problemātiska, jo ķīlas devējs diez vai ir gatavs labprātīgi šķirties no savas mantas -- ieķīlātās saistības. Ja ķ tomēr panāk, ka ķīlas devējs K nodod savas kreditora tiesības viņam, tad šis rezultāts neatšķiras no prasījuma cesijas, kas aprakstīta 4. piemērā.

Var diskutēt par to, vai ir jēga apskatīt saistību kā bezķermenisku lietu, ja tās pārdošana vai ieķīlāšana saistīta ar tik spilgtām īpatnībām, ko regulē speciālie noteikumi par cesiju. Tādai metodei atrodam pamatojumu mūsu CL sistēmā, kas ķīlu, izpirkumu un reālnastu ievieto lietu tiesību daļā. Šāda sistēma nebūt nav raksturīga visiem pasaulē sastopamiem kodeksiem. ķīlu var apskatīt kā saistību nodrošināšanas paveidu. Kādā Senāta spriedumā norādīts, ka ar blanko indosamentu leģitimētais papīra turētājs skaitās papīra īpašnieks un kreditors un kā tāds var prasīt savā vārdā un sev izpildījumu no papīrā apzīmētā parādnieka[LT14].

Atsevišķa līguma priekšmets var būt arī lietas atsevišķu īpašību izmantošana. Tādā gadījumā atsavināšanas priekšmets ir bezķermeniska lieta. Tas it sevišķi attiecas uz derīgo izrakteņu iegūšanu. VLK 4027. panta piezīmē bija norādīts: "ja kādam piešķirta tiesība izmantot akmeņlauztuvi, kūdras raktuvi u. tml., tad šāds darījums atzīstams nevis par nomu, bet par pirkumu". Atsaucoties uz šo normu, Senāts kādā spriedumā norādījis, ka strīdā par valdījumu izšķiroša nozīme ir tieši līgumam, pamatojoties uz kuru viena no strīdus pusēm ieguvusi tiesības uz kūdras raktuvju izmantošanu, jo to izmantošanas līgums atzīstams nevis par nomas, bet gan par pirkuma līgumu un tādēļ nav pamatots otras puses apgalvojums, ka pircējs šādā līgumā nav uzskatāms par valdītāju[LT15]. Civillikumā minētā norma ir ievērojami rediģēta, un rezultātā 4027. panta piezīme zaudējusi savu konkrēto raksturu. Tomēr domājams, ka šīs redakcionālās izmaiņas nav mainījušas šīs normas saturu pēc būtības.

2. Kustamas un nekustamas lietas. Nekustamas lietas "nav iespējams pārvietot no vienas vietas uz otru, ārēji nebojājot" (842. p.). Zemes slāņus iespējams pārvietot. Tātad ne zeme burtiskā, fiziskā izpratnē, bet drīzāk gan telpas daļa ir tas, ko šajos gadījumos paredz likums. To pierāda otra svarīga nekustamām lietām raksturīga pazīme -- reģistrācija zemesgrāmatā (koroborācija) (993., 1477. p.). Mūsu likumdošanā gan tas nav pietiekami konsekventi pateikts, taču tajos gadījumos, kad runa ir par konkrētiem objektiem, piemēram, par dzīvokļa īpašumu, tas, kas veido "nekustamas lietas" substrātu, ir tieši abstrakta telpas daļa, kas saglabājas kā tiesību objekts pat tādos gadījumos, kad ēka, kuras daļu šis dzīvoklis veido, zūd.

Tikai attiecībā uz nekustamu lietu var pielietot pirmpirkuma tiesību (1073. p.), reālservitūtus (1141.--1230. p.), hipotēku (1367.--1380. p.), izpirkuma tiesību (1381.--1400. p.).

Nekustamas mantas jēdziens tiek attiecināts uz tiesībām, bet ne uz ķermeniskām lietām. Šī būtiskā atšķirība uzsvērta gan attiecīgo normu saturā, gan to izvietojumā CL: "ķermeniskas lietas ir vai nu kustamas, vai nekustamas." (842. p.) Un tālāk: "Lietu tiesības pieskaitāmas kustamai vai nekustamai mantai, raugoties pēc lietu šķiras, uz kurām tās attiecas." (846. p.) Nekustamas mantas jēdziens sakrīt ar tiesības uz nekustamu īpašumu (1477. panta 1. daļa) jēdzienu. Praktiskā atšķirība starp nekustamu un kustamu mantu izpaužas kā iespēja izdarīt attiecīgu ierakstu zemesgrāmatā vai arī šādas iespējas neesamībā.

Piemērs nr. 5. Banka izsniedza kredīta ņēmējam M aizdevumu Ls 12 000 ar procentu likmi 12 % gadā. Pēc aizdevuma līguma nr. K-85/98 M piešķīra kā nodrošinājumu minētajam kredītam bankai ķīlas tiesības pēc hipotēkas līguma nr. K-85/98-1 uz M piederošo nekustamo īpašumu, kas sastāv no zemes gabala 3,3 ha platībā un 1 ēkas. Uz šo īpašumu ar zemesgrāmatu nodaļas 30.06.98. lēmumu (žurnāla nr. 5428) nostiprinātas īpašuma tiesības zemesgrāmatā. Saskaņā ar šiem darījumiem bankai pieder prasījums Ls 12 000 apmērā, kas nodrošināts ar ķīlu uz nekustamo īpašumu. Tā kā ķīlas tiesības attiecas uz nekustamo īpašumu -- zemes gabalu --, tās Civillikuma 846. panta nozīmē pieskaitāmas pie nekustamas mantas. Banka savukārt noslēdza darījumu ar kādu juridisku personu, kura noguldīja bankā Ls 376 199 ar naudas izņemšanas termiņu 1999. gada 7. novembris, piedāvājot kā nodrošinājumu savas prasījuma tiesības pret M sakarā ar viņam izsniegto kredītu Ls 12 000 apmērā, pie tam puses depozīta noguldītājs un banka iesniedza kopīgu nostiprinājuma lūgumu, lūdzot nostiprināt zemesgrāmatā kā apgrūtinājumu zemes gabalam 3,3 ha platībā ķīlas līgumu, ar kuru bankas prasījuma tiesības pret M Ls 12 000 tiek ieķīlātas depozītnoguldītājam. Šā lūguma apmierināšana vai noraidīšana atkarīga no tā, vai bankas prasījums pret M Ls 12 000 pieskaitāms pie kustamas vai nekustamas mantas.

Zemesgrāmatā_ierakstāma:
• īpašuma tiesība;
• servitūts uz nekustamu īpašumu;
reālnastas;
• hipotekārās ķīlas tiesība uz nekustamu īpašumu;
izpirkuma tiesība;
• mantojuma līgums, kura priekšmets ir nekustams īpašums;
• laulības līgums, kura priekšmets ir nekustams īpašums.[LT16 ]
• nomas līgums, kas ir saistošs trešajām personām;
• vienkāršas sabiedrības līgums, kura priekšmets ir nekustams īpašums;
• mantojuma dalīšanas līgums, kura priekšmets ir nekustams īpašums;


3. Kustamas un nekustamas mantas norobežošana. Piemērā nr. 5 bankai ir tiesības ieķīlāt savu prasījumu, taču nav tiesību prasīt ieraksta izdarīšanu zemesgrāmatā. Pretējā gadījumā banka būtu rīkojusies ar svešu nekustamo īpašumu, jo ar ieķīlāšanu neizbeidzas ieķīlātāja īpašuma tiesība uz ieķīlāto lietu (1315. p.), bet ieraksts par ķīlu, kas veikts, pamatojoties uz M iesniegumu, neizbeidz viņa īpašuma tiesības. Savukārt nodrošinājums par labu bankai gan pats par sevi pieskaitāms pie nekustamas mantas. Taču šīs īpašības tas iegūst, nevis pateicoties tam, ka pastāv bankas prasījums, ko tā ieķīlājusi tālāk, bet gan tādēļ, ka M izdarītais ieķīlājums attiecas uz nekustamo īpašumu. Ja zemesgrāmatu nodaļa, apmierinot bankas lūgumu, izdarītu attiecīgu ierakstu vai atzīmi, sekas varētu būt tādas, ka vienlaikus iespējamas divas ķīlas tiesības uz vienu un to pašu priekšmetu ar vienādu spēku, jo iepriekš noslēgtais ķīlas līgums neatņem M tiesības ieķīlāt to pašu nekustamo īpašumu vēlreiz.

Personiskās un saistību tiesības, kaut arī to priekšmets būtu nekustama lieta, vienmēr pieskaitāmas pie kustamas mantas (846. p.). Tādēļ nav skaidrs, kādēļ tomēr likums paredz, ka, ierakstot nomas vai īres līgumu zemesgrāmatās, nomnieks vai īrnieks iegūst lietu tiesību, kas ir spēkā arī pret trešajām personām (2126. p.). Literatūrā izteikts viedoklis, ka ar šādu ierakstu nomas tiesība kļūst par nekustamā īpašuma sastāvdaļu, tādēļ pieskaitāma pie nekustamas mantas[LT17]. Tāds viedoklis acīmredzot pamatojas uz ideju, ka prasījuma tiesība, kas izriet no nomas līguma un saskaņā ar 846. p. priekšrakstu pieskaitāma pie kustamas mantas, jāatšķir no aprobežojuma, kas ar šādu ierakstu uzlikts īpašniekam. Tomēr jāpiezīmē, ka skaidrā pretrunā gan ar šo skaidrojumu, gan arī ar 846. p. priekšrakstu ir šīs pašas autores secinājumi, ka pie nekustamas mantas pieskaitāmi prasījumi, kas izriet no lietu tiesībām (īpašuma prasība, izpirkuma tiesības realizācijas pieteikums)[LT18]. Grūti iedomāties arī šīs idejas praktisko pielietojumu -- ieraksta izdarīšanu par to, ka tiesā iesniegta prasība par atņemta īpašuma atgūšanu vai par šīs prasības ieķīlāšanu. Sekas varētu būt tādas pašas kā piemērā nr. 5. Lietas atrašanās strīdā neatņem tās formālajam īpašniekam tiesības to ieķīlāt. Ja pieņemsim, ka arī otrai strīdus pusei, kas pieprasa lietu, ar šīs prasības celšanu (tāda prasība taču iespējama arī tad, ja atbildētāja tiesības nostiprinātas zemesgrāmatā)[LT19] rodas lietu tiesības, kas ierakstāmas zemesgrāmatā, tad vienlaikus iespējamas divas ķīlas tiesības uz vienu un to pašu priekšmetu -- viena, kas pamatota kaut arī uz apstrīdētām, tomēr joprojām spēkā esošām īpašuma tiesībām, otra, kura pamatota uz prasību par īpašuma atgūšanu. Šādu situāciju novēršana acīmredzot ir viens no svarīgākajiem iemesliem, kādēļ likums paredz, ka personiskās un saistību tiesības, kaut arī to priekšmets būtu nekustama lieta, vienmēr pieskaitāmas pie kustamās mantas (846. p.).

"Privāta griba var nekustamām lietām piemērojamas tiesības attiecināt uz tādām lietām, kas pēc savām īpašībām ir kustamas, un otrādi" (843. p.). No šīs normas dažkārt izdara nepamatotu secinājumu, ka darījuma dalībnieki var vienoties par to, ka ēku uzskatīs par "kustamu" lietu,[LT20] "pārtraucot sakaru starp galveno un blakus lietu"[LT21]. Pasludinot uz zemes uzbūvētu ēku par kustamu lietu, zemes gabals, kuru tā aizņem, nekļūst brīvs, ja par ēkas īpašnieku atzīst personu, kura nav zemes īpašnieks, un neizbēgami rodas situācija, kad ēkas īpašnieka valdījumā atrodas arī zem ēkas esošā zeme. Tādēļ 843. pantā norādītā principa reāla piemērošana ar zemi savienotām ēkām vai stādījumiem, ja darījuma mērķis nav šo faktisko saistību izjaukt (piemēram, pārdot māju nojaukšanai vai mežu -- izciršanai), ir ne tikai pretrunā ar šīs normas jēgu, bet arī nepraktiska, jo problēma, izmantojot šo interpretāciju, atrisināta netiek. Par pareizāku atzīstama pieeja, kas definē šos jēdzienus likumā, izslēdzot iespēju darījuma dalībniekiem tos grozīt. Tā, piemēram, Zviedrijas 1970. gada likumā ir noteikts izsmeļošs nekustamo lietu uzskaitījums, pie kurām pieskaitīta zeme, kas tiek sadalīta reģistrētās vienībās, ēkas, kā arī atsevišķi iekārtu veidi -- lifti, radiatori, ūdensvada caurules. Viss, kas atrodas ārpus šī izsmeļošā uzskaitījuma, tiek atzīts par kustamu mantu[LT22].


4. Tiesības uz ēkām. Ēka, kas faktiski atdalīta no zemes, kļūst par materiālu kopumu, kustamu lietu. Vai ēka, kas nav fiziski atdalīta no zemes, var juridiski kļūt par patstāvīgu tiesību objektu? Fiziski šo ēku, protams, no zemes atdalīt kā ēku nevar. Atdalot tā pārvērstos par "materiālu kopumu" vai, vienkāršāk runājot, -- par gruvešu kaudzi. Taču, ja vērtējam problēmu no tiesību viedokļa, tad, neapšaubāmi, tiesības uz ēku var pārdot, ieķīlāt un citādi rīkoties ar tām civiltiesiskajā apgrozībā atsevišķi no zemes. Vēl pirms Civillikuma lietu tiesību daļas spēkā stāšanās ēkas kā patstāvīgi civiltiesību objekti atradās atsevišķu personu "īpašumā", kas bieži ir par cēloni tam, ka šīs ēkas arī reformas gaitā turpina patstāvīga civiltiesību objekta eksistenci[LT23]. Šīs tiesības uz ēkām neapšaubāmi jau pirms Civillikuma lietu tiesību daļas spēkā stāšanās bija ieguvušas liettiesisku raksturu. Par to liecina, piemēram, tas, ka reiz pastāvējušās tiesības uz ēku dod no tām izrietošās priekšrocības īpašuma tiesību iegūšanai uz zemi pat arī tādā gadījumā, ja ēka gājusi bojā[LT24].

Patstāvīgu tiesību objektu nozīmi tiesībām uz ēkām paredz speciālie likumi. Literatūrā pausts viedoklis, ka šādu iespēju paredz arī CL. Tomēr šis uzskats nav pamatots (sk. nākamo rindkopu).

Speciālie likumi paredz tiesības uz ēkām kā izņēmuma gadījumu. Likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību" (Latvijas Republikas Saeimas un Ministru Kabineta Ziņotājs. -- 1992. -- nr. 29, 30, 31.) 14. p. paredz virkni gadījumu, kad īpašuma tiesības uz ēkām rodas citai personai neatkarīgi no zemes īpašnieka. Līdzīgus izņēmumus paredz arī likumi par zemes reformu, par dzīvokļu īpašumu un par privatizāciju.

Viedokli, ka CL paredz tiesību uz ēkām, šī darba autors izteicis 1994. gadā[LT25]: "Kas uzcēlis ēku uz svešas zemes aiz attaisnojamas maldības, var, kad no viņa pieprasa šo zemi tās īpašnieks, neizpildīt šo prasījumu līdz tam laikam, kamēr nedabū atlīdzību par savu ēku" (970. p.).

Šis autora viedoklis izmantots, lai pamatotu patstāvīgu īpašuma tiesību uz ēku esamību[LT26]. Pašreiz uzskata, ka šis viedoklis neatbilst Civillikuma jēgai. Labticīgā apbūvētāja tiesībām neizdot zemi tās īpašniekam līdz atlīdzības saņemšanai ir ne tik daudz liettiesisks, bet gan saistību tiesību raksturs. Tādēļ, kaut arī šīs tiesiskās attiecības var turpināties neierobežoti ilgi, tās nevar pašas no sevis pārvērsties par liettiesiskām. Kaut arī uz apbūvēšanas brīdi apbūvētājam var pastāvēt ne tikai labticīgs valdījums uz apbūvēto zemi, bet arī ieguvēja tituls (piemēram, ja apbūvētājs ieguvis zemi darījuma rezultātā, bet kļūdainu zemes mērījumu rezultātā veicis apbūvi nevis uz iegūtās, bet blakus esošās zemes), tas nevar attiekties uz svešu zemi, jo nav iespējams pārnest īpašuma tiesības nekādos apstākļos. Turklāt vēl labticīgā apbūvētāja valdījums kļūst ļaunticīgs tajā brīdī, kad apbūvētājs uzzina par to, ka nav apbūvētās zemes īpašnieks, bet valdījums izbeidzas ar brīdi, kad viņš pieprasa atlīdzību no zemes īpašnieka, tādējādi atzīstot par zemes īpašnieku citu personu, bet sevi -- par turētāju. Pamatojoties uz šādi iegūtu turējumu, protams, nevar iegūt īpašumu ieilguma ceļā ne tikai tādēļ, ka trūkst ieguvēja titula, bet arī tādēļ, ka tas nav valdījums. Ir pamats uzskatīt, ka zemesgrāmatā var ierakstīt kā apgrūtinājumu pašu atlīdzības prasījumu par labu apbūvētājam, radot hipotēku uz likuma pamata. Taču šāds precedents būtu bīstams tāpēc, ka apdraud pārējo hipotekāro ķīlas turētāju tiesības un tādējādi grauj reālo kredītu. Tajā pašā laikā prasījums neizbeidzas arī zemes īpašuma tiesību maiņas gadījumā. Tādēļ tam zināmā mērā piemīt liettiesisks raksturs. Tomēr šī pazīme ir nepietiekama, lai atzītu pastāvīgu īpašuma tiesību uz ēku labticīgam sveša zemes gabala apbūvētājam.

Īpašuma tiesību uz ēku pirmo reizi nodibināja likuma "Par atjaunotā Latvijas Republikas 1937. gada Civillikuma ievada, mantojuma tiesību un lietu tiesību daļas spēkā stāšanās laiku un kārtību" (Latvijas Republikas Saeimas un Ministru Kabineta Ziņotājs. -- 1992. -- nr. 29, 30, 31.) 14. p., kas paredz virkni gadījumu, kad īpašuma tiesības uz ēkām rodas citai personai un neatkarīgi no zemes īpašnieka. Šī norma, kas tapa toreizējā parlamenta -- Augstākās Padomes -- juridiskajā pārvaldē, iedibināja paralēlismu starp viena un tā paša veida attiecībām, ko Civillikums un speciālie likumi, kas ir krasā pretrunā ar Civillikuma normām, regulē atšķirīgi.

Tāds regulējums atbilst pārejas laika domāšanas veidam: "Nereti formāli un atrauti no citiem Civillikuma pantiem un normatīvajiem aktiem zemesgrāmatu nodaļas vadījās pēc pieņēmuma: ja kāds uzņēmējs vai cita persona uzbūvējusi, piemēram, ēku, dzīvojamo māju vai benzīntanku uz iznomātas zemes, tad, lūk, pamatojoties uz minēto 968. pantu, šo jaunbūvēto objektu nevar reģistrēt kā patstāvīgu īpašumu, bet tas uzskatāms tikai kā zemes daļa. Šādas neprecīzas Civillikuma 968. panta izpratnes rezultātā pieņemtie lēmumi tūlīt radīja arī citas problēmas, proti, uzņēmējam, kura īpašums nav reģistrēts zemesgrāmatā, neviena banka nedod kredītu. Tas jo sevišķi var iespaidot, piemēram, kādas rūpnīcas vai degvielas uzpildes stacijas turpmāko darbību un attīstību, tikpat negatīvi tas var ietekmēt arī uz nomātās zemes uzceltās dzīvojamās mājas īrniekus vai šīs mājas dzīvokļu pircējus. (..) Kā radās augšminētā neprecizitāte? Civillikuma 968. pants pareizi apgalvo, ka normāli zemei un ēkai uz tās ir jābūt vienam veselam īpašuma objektam, ka nevar būt tā: man pieder zeme un ēka, un es pārdodu tikai ēku, bet zemi paturu sev. Tāda situācija nevar būt. Ja es pārdodu ēku vai tās daļu, tad man jāpārdod līdzi arī kāda zemes daļa. Te nu gan jāiegaumē, ka Civillikuma 968. pantā izteikta prezumpcija, ka zemes īpašniekam jābūt pašam arī šīs mājas īpašniekam (jeb būvētājam). (..) Ja kāds cits uz svešas zemes uzceļ ēku, tad attiecības regulē citi panti. Piemēram, 969. pantā ir runa par sekām, ja kāds apzināti, bez zemes īpašnieka piekrišanas uzceļ ēku un tamlīdzīgi. (..) Zemesgrāmatu nodaļas, kā jau minēju, vadījās pēc tādas kā dogmas, ka zemes un ēkas nedalāmība ir svēta. Tādējādi var uzskatīt, ka Civillikuma 968. panta neprecīza tulkošana pat bremzēja saimniecisko dzīvi. Bet, ja paanalizējam citus Civillikuma pantus -- 993., tad redzam, ka arī pats Civillikums paredz ēkas un zemes kā pilnīgi patstāvīgu īpašuma objektu eksistenci."[LT27] Autors aicina "sistemātiski iztulkot Civillikuma 968. pantu, kas nebūt nenoliedz zemes un ēkas kā divu patstāvīgu objektu eksistenci".

Tomēr sistemātisks CL normu tulkojums liek izdarīt pilnīgi pretēju secinājumu, proti, par zemi un uz tās uzbūvēto ēku nevar spriest kā par diviem "patstāvīgiem objektiem". Arī 970. pants nerunā par īpašuma tiesībām uz ēku, bet gan uz tiesībām neizdot zemi. Tāpat īpašuma tiesības uz ēku nevar rasties arī CL iztrūkstošo, bet speciālajos likumos paredzēto apbūves tiesību ceļā, kuras, būdamas atvasinātas no superficija, dod tiesības izmantot zemes virspusi, bet nedod īpašuma tiesības uz šīs izmantošanas rezultātā uzbūvētajām celtnēm. Līdzīga situācija ir ar mantojamās nomas, respektīvi, VLK terminoloģijā īpašumtiesiskā valdījuma un virsīpašuma tiesībām. Visos šajos gadījumos īpašumtiesiskais valdītājs ir lietu tiesību subjekts un tā ir tiesība uz cita lietu (ius in re aliena), kaut arī daudzos gadījumos šī tiesība uz cita lietu ir reljefāka par šī "cita" tiesībām, piemēram, īpašumtiesiskā valdījuma un virsīpašuma tiesību gadījumā. Virsīpašuma tiesības Rīgā tika izbeigtas ar speciālu likumu. Tomēr tiesības uz cita lietu atšķiras no īpašuma tiesības ar vienu būtisku iezīmi. Tā apgrūtina lietu ar noteiktām tiesībām un tādā veidā ierobežo lietas īpašnieka tiesības. Taču tā attiecas uz visu lietu un vienmēr ir spiesta rēķināties ar īpašnieka tiesībām, kaut arī viņam pieder tikai ļoti nedaudz prerogatīvu, piemēram, pirmpirkuma vai izpirkuma tiesības. Tādējādi tiesības uz cita lietu izpaužas kā īpašuma tiesību aprobežojums un pašas par sevi nekad nevar pārvērsties par īpašuma tiesībām. Tas gan netraucē šo speciālo tiesību atsevišķu ieķīlāšanu. Līdz ar to nav nepieciešams par katru cenu pierādīt, ka tiesības uz ēku ir īpašuma tiesības. Tiesības uz ēku var ieķīlāt gan tādā gadījumā, ja tās izpaužas kā tiesība uz cita lietu, gan arī tad, ja šīs tiesības uz ēku izpaužas kā saistību tiesību paveids, piemēram, nomas tiesību veidā. Taču kā patstāvīgas tiesības ēkas vai, ja vēlaties, degvielas uzpildes stacijas lietošanas tiesības neko daudz neatšķirsies no zemesgrāmatā ierakstītām nomas vai personālservitūta -- lietojuma -- tiesībām, ko var pirkt, pārdot un ieķīlāt. Loģisko apmulsumu, kas samilzis ap zemes un ēkas problēmu, būtu vieglāk atrisināt un novērst, ja mums izdotos tikt vaļā no lietas un tiesības jaukšanas. Ja lietojums ir tiesība, tad tāda tiesība pastāv arī attiecībā uz ēku, kas uzcelta uz svešas zemes. Ja tiesība var kādam piederēt, tad piederēt var arī tiesība uz ēku, kaut arī svešā zemē iebūvētu. Pie tam no šāda secinājuma nepavisam neizriet, ka, šādi domājot, tiek sagrauta zemes un ēkas vienotība. Tajā pašā laikā mēs nevaram pilnībā ignorēt to faktu, ka Civillikums identificē lietu ar tiesību, kā arī to, ka, sekojot senākajai, antīkajai romiešu tiesību tradīcijai, pretstata īpašuma tiesības lietu tiesībām. Tādēļ, lai cik arī neliktos pievilcīgs A. Grūtupa paustais uzskats, ka arī pats Civillikums paredz ēkas un zemes kā pilnīgi patstāvīgu īpašuma objektu eksistenci, tieši, sekojot aicinājumam "sistemātiski iztulkot Civillikuma 968. pantu, kas nebūt nenoliedz zemes un ēkas kā divu patstāvīgu objektu eksistenci", jānonāk pie secinājuma, ka sistēmai nedaudz pietrūkst konsekvences. Diemžēl šai uzskatu nekonsekvencei mēdz būt visai tālejošas sekas.

5. Sviestmaizes" hipotēkas princips, kad par kredītu kā nodrošinājumu piedāvā viena un tā paša īpašuma atsevišķas sastāvdaļas -- zemi, ēku un dzīvokli, ir plaši pazīstams. Šādu attīstību, kā arī domāšanas veidu atspoguļo piemērs, kas ņemts no amerikāņu finansista Viljamsa Zekendorfa autobiogrāfijas.

Piemērs nr. 6. "Tas notika 1953. gadā, kad Webb&Knapp kārtoja darījumu par Pirmās Parka Avēnijas pirkšanu. Tā bija divdesmitpiecstāvu ofisu ēka. Pirkuma cena bija 10 000 000 ASV dolāru jeb 10 reizes vairāk nekā 1 000 000 ASV dolāru ikgadējais ienākums, ko deva šis īpašums. Ar pirmo un otro ieķīlājumu mēs varētu sadabūt 8 000 000 ASV dolāru no pirkuma summas, bet 2 000 000 ASV dolāru tomēr pietrūka. Neraugoties uz šo naudas trūkumu, darījuma papīri tika intensīvi kārtoti. Tajā laikā es ar Marionu devos atpūsties uz Havaju salām. ‚ārlijs Bethers -- mana toreizējā Denveras partnera, aptuveni manu gadu gājuma cilvēka dēls -- bija īpašnieks japāņu stila mājiņai ar brīnišķīgu vīna pagrabu un ļoti laipnu japāņu pāri, kas mūs apkalpoja. Viņš mūs ielūdza, un mēs pieņēmām ielūgumu. Ēka bija jūras krastā, un es, izmantojot gadījumu, ik rītu devos spiningot. Mētājot vizuli, es itin bieži pieķēru sevi "makšķerējam" pats savā zemapziņā pēc kādas piemērotas finansēšanas metodes, lai nokārtotu Pirmās Parka Avēnijas īpašuma pirkumu. Vispār nekustamo īpašumu pirkšanā pastāv divu tipu finansēšanas metodes: hipotēkas un akciju kapitāls. Mums vajadzēja vairāk gan no viena, gan no otra, un nebija redzams veids, kā papildināt līdzekļus, taču es biju pārliecināts, ka tādā gadījumā, ja mēs iegūtu šo ēku, mēs itin drīz atgūtu naudu no investoriem, un tādā veidā finansējumam, kas vajadzīgs, lai Webb&Knapp varētu iegūt īpašumu, būtu segums. Stāvot saulē basām kājām un īsās biksītēs, es ar skumjām pārdomāju, cik lielas priekšrocības ir baņķierim, kas vēlas iegūt 10 000 000 $ vērtu rūpniecisku korporāciju, salīdzinājumā ar cilvēku, kas iegulda ienākumu nekustamajā īpašumā. Investors rūpniecībā var sadalīt un pārdot īpašuma tiesību un pārējās tiesības, kas viņam ir korporācijā, daudzos un dažādos veidos pa gabaliņam vien. Tā, piemēram, viņš var pārdot vispirms ķīlu zīmes un bez tam vērtspapīrus apdrošināšanas sabiedrībai par viszemāko aizdevuma procentu likmi. Viņš var izlaist arī obligācijas (parādzīmes), par kurām, ņemot vērā, ka tās ieņem otro vietu nodrošinājuma ziņā, piedāvā augstāku procentu likmi kā kompensāciju. Investoriem, kas ir ieinteresēti spekulatīvos darījumos (tādam gadījumam, ja rūpnieciskā sabiedrība attīstās ļoti labi), var piedāvāt apmaināmās parādzīmes (convertible debentures), kas var tikt pārvērstas par akcijām. Viņš var piedāvāt priekšrocību akcijas, kuras mēdz būt sevišķi pievilcīgas rūpnieciskajiem investoriem, ņemot vērā privileģētās dividendes. Visbeidzot, ir arī parastās akcijas -- korporāciju pamatkapitāls, taču arī ar to kapitāla iegūšanas iespējas vēl nav izsmeltas. Ir iespējami arī banku aizdevumi, banku konti, kuros ieplūst saņemtā nauda, nodrošinājumi akciju pirkšanai un daudzi un dažādi citi veidi. Patiesībā baņķieri rūpniecībā daudzu paaudžu laikā ir izgudrojuši tikpat daudz naudas iegūšanas veidu, cik izgudrots naudas tērēšanas un nodokļu iekasēšanas veidu. Ja investoram nebūtu visu šo daudzveidīgo naudas iegūšanas līdzekļu, ieguldītājs baņķieris nekad nedabūtu tik daudz naudas kā tajā gadījumā, ja viņš šo pirkumu sadalītu speciālu klientu starpā. ... laimīgais zellis. Tomēr šīs pārdomas neko nedeva. Es turpināju mētāt vizuli tukšajos ūdeņos. Tad pār mani nāca atklāsme. Kādēļ gan mēs nevaram sadalīt īpašumu gabaliņos -- tādā pašā veidā kā investīciju baņķieris to dala. Ņemot par pamatu rūpnieciskās korporācijas finansiālo struktūru, es sāku domās sadalīt Pirmo Parka Avēniju, lai izpētītu, cik un kāda veida cenas varētu iegūt no dažādu veidu investoriem. (..) Es tā aizrāvos ar šo dalījumu, ka aizmirsu, kur atrodos, un atjēdzos līdz elkoņiem ūdenī ar pilnīgi piemirsto spiningu rokā. Es atgriezos mājās un aptuveni 2 stundās sagatavoju pirmuzmetumu tam, kas vēlāk kļuva pazīstams kā Havaju tehnika. Praktiski, ņemot vērā, ka šāds paņēmiens ietver veselu savstarpēji saistītu darījumu ķēdi, Havaju tehnika var kļūt tikpat komplicēta kā dažas no molekulu ķēdēm, ar kurām darbojas ķīmiķi. Tie bija meti idejai, kura varētu darboties Pirmās Parka Avēnijas īpašumā, kas deva 1 000 000 $ gadā no nomas ienākumiem un kam cena bija 10 000 000 $. Neraugoties uz to, ka mājīpašnieku domāšanas veids ir citāds un viņi šo īpatnību neuztver, lielākoties pilsētu īpašums dabiski ir sadalīts divās daļās -- zeme un noma, kas dod jums tiesības zemi lietot. Ēka parasti nāk kopā ar nomas tiesībām, taču, būdams vienlaikus nomnieks un ēkas īpašnieks, jūs varat pārmainīt un pārbūvēt jūsu ēku jebkādā jums tīkamā veidā tikmēr, kamēr vien jūs maksājat zemes renti par zemes lietošanu. Ņemot to vērā un pievēršot uzmanību tikai zemei, es izskaitļoju, ka no 1 miljona dolāru ienākumu summas 250 000 $ aiziet zemes rentei. Šī zemes rente, ņemot vērā, ka tā ir jānomaksā pirms visiem citiem izdevumiem, ir pats drošākais no visiem iespējamiem ienākumiem, ko dod īpašums. Ja šo ienākumu kapitalizē ar 5 % likmi gadā, zeme vien var būt 5 000 000 $ vērta. Es varētu mēģināt atrast pircēju tieši par šādu cenu vai arī pasākt kaut ko citu. Ja jau ienākums no zemes ir tik drošs, tad es varētu viegli atrast apdrošināšanas sabiedrību vai pensiju fondu, kas būtu ar mieru ar 4 % likmi gadā, pastāvot šādam drošam riskam, un pārdot viņiem ķīlu zīmi par zemes ieķīlāšanu par 3 000 000 $. Šis darījums prasītu ne vairāk kā 120 000 $ no ienākumiem par zemi. Atlikušo rentes ienākumu summu 130 000 $ varētu kapitalizēt par 6,5 %, un tādējādi zeme būtu 2 000 000 $ vērta. Par šādu summu es varētu pārdot zemi individuālam investoram. Zemes ķīlas ņēmēju un zemes īpašnieku var uzskatīt par ekvivalentu korporācijas ilgtermiņa un nenodrošināto vērtspapīru turētājiem, un, pārdodot ķīlu zīmes par 3 un 2 miljoniem dolāru, mēs iegūtu 5 000 000 $ un piedevām vēl arī ēku un, protams, arī zemes nomu, kas dotu iespēju netraucēti lietot īpašumu. Pēc zemes nomas samaksas īpašums joprojām dotu 750 000 $ ienākumu, ņemot vērā, ka stabilais nomas ienākums 1 000 000 $ būtu samazinājies par 250 000 $ par labu zemes īpašniekam. Tātad mūsu darbs tagad būtu sadalīt šo atlikušo ienākumu tādā veidā, lai pievilinātu atsevišķus pircējus. Tas, ko es būtībā izdarīju, bija nomas tiesību radīšana, izveidojot iekšējo ("sviestmaizes") nomu un ārējo ("operāciju") nomu. Jebkurš, kas nopirktu "operāciju" nomu, praktiski kļūtu par ēkas menedžeri. Viņš runātu ar īrniekiem un ievāktu īres maksu. Viņš varētu iegūt 1 000 000 $ ienākumu, samaksāt 750 000 $ nomas naudu un paturēt 250 000 $ sev. Iekšējās jeb "sviestmaižu" nomas turētājs praktiski būtu ēkas īpašnieks. Viņš varētu saņemt 750 000 $ nomas maksu, samaksāt 250 000 $ zemes īpašniekam un paturēt 500 000 $ sev. Pirms pārdot iekšējo jeb "sviestmaizes" nomu ar tās paredzamo 500 000 $ ienākumu, es tomēr labprāt ieķīlātu šo tiesību ar 6,5 % gada ienākumu par 4 000 000 $. Hipotēku maksājumi no tā sasniegtu 270 000 $ gadā + 2 % jeb 80 000 $ gadā amortizācijas. Tas samazinātu 500 000 $ lielo ienākumu līdz 350 000 $ jeb tīro ienākumu līdz 150 000 $ ēkas īpašniekiem. Kapitalizējot šos 150 000 $ par pievilcīgiem 6 %, es varētu viegli atrast pircēju par 2,5 miljoniem dolāru. Tādā veidā iekšējā jeb "sviestmaižu" noma dotu man 4 000 000 $ ieķīlāšanas ceļā + 2,5 miljonus dolāru pārdošanas ceļā. Kas attiecas uz operāciju nomu ar tās 250 000 dolāru ienākumu, mēs varētu ar 7 % atdevi investoriem iegūt cenu līdz 3,6 miljoniem dolāru. Ja mēs nodrošinātu finansējumu, tad, saņemot atpakaļ ieķīlājumu, cena varētu būt arī lielāka, taču, ņemot vērā to, kas ir (šajā vienkāršotajā variantā), iznāk, ka mēs varam iegūt, a) pārdodot un ieķīlājot zemi -- 5 miljonus dolāru; b) pārdodot un ieķīlājot iekšējo nomu, -- 6,5 miljonus dolāru; c) pārdodot operāciju nomu, -- 3,6 miljonus dolāru; kopumā 15,1 miljonu dolāru pret mums piedāvāto pirkuma cenu -- 10 miljoni dolāru. Šādā veidā nomas īpašnieks, kurš darbotos kā ēkas menedžeris, ar viņa fiksētajām izmaksām būtu daudz labākā situācijā nekā parastais akciju turētājs. Viņš būtu relatīvi drošs pret inflāciju, un gadījumā, ja viņam izdotos pārdot vai iznomāt dārgāk, viņa ienākums varētu fenomenāli celties. Tā, piemēram, 10 % pieaugums nomas maksā viņam dotu 40 % pieaugumu ienākumos. Ēkas īpašnieks jeb iekšējās nomas turētājs būtu stipri līdzīgā situācijā kā privileģēto akciju turētājs ar fiksēto ienākumu, taču ar zināmām priekšrocībām nodokļu maksāšanas ziņā. Tas tādēļ, ka ēkas īpašnieks var norādīt uz ikgadējo ēkas nolietojumu, kas mazina naudas ienākumus, ko viņš gūst no nomniekiem. Piemērs ar īpašuma sadalīšanu, ko es esmu šeit sniedzis, ir vienkāršots variants. Arī dotajā gadījumā ir iespējami citi risinājumi, kas spētu piesaistīt vairāk investoru. Tā, piemēram, attiecībā uz iekšējo nomu mēs varētu radīt vēl vienu 2 000 000 vērtu otro hipotēku utt."[LT28 ]

Kā redzam, zemes un ēkas īpašnieks ne tikai var pastāvēt līdzās viens otram. Zemes īpašnieks būs laimīgāks tad, ja atradīsies kāds, kas būs gatavs viņa zemes gabalā būvēt divdesmitpiecstāvu namu. Šāds pasākums ne tikai neapdraud zemes īpašnieka tiesības uz zemi, bet gan, tieši otrādi, padara šo zemi vērtīgāku.

Pats par sevi saprotams, ka apbūvētājs vēlas garantiju savām tiesībām, pie tam vispilnīgāko garantiju dod īpašuma tiesības. Taču no šiem priekšnosacījumiem nebūt neizriet, ka jebkuras tiesības, kas kādai personai ir attiecībā uz zemes gabalu, būtu noteikti jāpadara par īpašuma tiesībām. Gala rezultātā tas rada nevēlamu paralēlismu -- divu dažādu īpašnieku tiesības attiecībā uz vienu un to pašu objektu, kas nav pārvietojams vai reāli sadalāms.

Lai pielietotu iepriekš aprakstīto "sviestmaizes" metodi -- nodibinātu hipotēku uz zemi, ēku un piedevām vēl katru dzīvokli atsevišķi, nebūt nav nepieciešams sadalīt īpašumu kā lietu. Ja mēs lietojam īpašuma jēdzienu attiecībā uz jebkurām tiesībām, tajā skaitā arī uz saistību tiesībām, tad tā jau pati par sevi ir ļoti plaša īpašuma tiesību izpratne, kas var radīt nevēlamus pārpratumus un pat neloģismus, jo, ja kāds atzīst, ka viņam pieder saistība, viņš nav tālu no apgalvojuma, ka viņam ir tiesības uz otras personas -- parādnieka -- darbību, un no šejienes ir tikai viens solis līdz atzinumam, ka viņš ir kungs pār otras personas rīcību vai pat tās brīvu izvēli. Bez tam šāds plašs īpašuma tiesību lietojums ir zināmā pretrunā ar vispāratzīto lietu un saistību tiesību klasifikāciju. Lietojot īpašuma tiesības attiecībā uz tiesībām, ko varētu raksturot kā īpašuma tiesības aprobežojumus (apbūves, lietošanas u. tml. tiesībām), arī rodas nevēlams paralēlisms, jo pastāv īpašuma tiesības "kā tādas" un līdztekus tām "pakārtotas" īpašuma tiesības uz atsevišķiem iepriekš minēto tiesību elementiem, kas tās ierobežo. No CL sistēmas viedokļa šāds lietojums ir neloģisks. Ikdienā šāds lietojums pavisam noteikti pastāv, kā redzam, to lieto Zekendorfs savos apsvērumos par debesskrāpja pirkšanu un acīmredzot ne jau tikai viņš vienīgais. Taču šis nav ne pirmais, ne arī pēdējais gadījums, kad juridiskas terminoloģijas lietojums ikdienas valodā nesakrīt ar zinātnisko terminoloģiju. Diemžēl šādu pašu nekonsekvenci pieļauj arī CL, lietojot pašu īpašuma jēdzienu gan attiecībā uz objektu, gan uz tiesībām. Tātad, lai atzītu, ka CL ir pietiekami elastīgs, un nodrošinātu šā principa pielietošanai nepieciešamos juridiskos mehānismus, nepietiek tikai ar sistemātisku tulkošanu vien.

…