Nekustamā īpašuma tirgus izveidošana Latvijā

Nekustamais īpašums šā jēdziena šaurākā jeb mantas nozīmē ir īpašums, kas sastāv no zemes gabala un ar to cieši saistītām ēkām un būvēm (kaut gan ēkas un būves var arī nebūt). Šā jēdziena plašākā nozīmē tas ir īpašums, ko veido ne vien zemes virsma, bet arī visa fizikālā telpa virs tās, kā arī zemes slāņi zem tās un visi izrakteņi , kas tajos atrodas. Nekustamā īpašuma jēdzienā jāietver arī visi ienākumi, tiesības un augļi, ko šis īpašums dod un dos nākotnē.
Analizējot nekustamā īpašuma jēdzienu Latvijas likumdošanas izpratnē, jāņem vērā, ka pagaidām pastāv arī tā saucamais dalītais nekustamais īpašums, t.i., kad zeme ir vienas personas, bet ēkas otras, t.i., citas personas īpašums. Tāds dalītā nekustamā īpašuma pastāvēšanas tiesiskais statuss, protams, ir zināmā mērā pretrunā ar LR Civillikuma noteikto nedalīto jēdzienu, t.i., ka ēka vai būve, kas ar to cieši savienota, ir tikai zemes daļa, bet pašlaik, citu likumu un noteikumu kontekstā, pagaidām likumīgs.
Sakarā ar valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju Latvijā ar likumu noteikts arī dzīvokļa īpašums kā specifiska nekustamā īpašuma forma, kura aptver divas tiesību sfēras, pirmo – ēkas un tai piederošās zemes kopīpašumu, otro – neierobežotu dzīvokļa īpašumu. Tātad dzīvokļa īpašums arī ir nekustamais īpašums, un dzīvoklis, tāpat kā jebkurš cits nekustamais īpašums, ir pārdošanas un pirkšanas objekts, tas ir mantojams un var tikt apgrūtināts, ieķīlāts, dāvināts utt.
Nekādā gadījumā nedrīkst jaukt dzīvokļa kā nekustamā īpašuma tiesības ar dzīvokļa īres tiesībām. Tās ir būtībā ļoti atšķirīgas divu tiesību sfēras, bet tās apzināti vai arī neapzināti jauc daudzi, kas iesaistās darījumos ar nekustamiem īpašumiem. Lai pareizi izprastu nekustamā īpašuma tirgu un ar to saistītos darījumus, ir pareizi jāprot nodalīt šīs divas tiesību – dzīvokļa īpašuma un īres tiesību sfēras. Dzīvoklis ir nekustamā īpašuma daļa (telpa), kas piemērota un paredzēta dzīvošanai un kas kā dzīvoklis ir būvnieciski nodalīts no pārējās mājas daļas un iezīmēts mājas inventarizācijas plānā. Mājas vai dzīvokļa īpašnieks vai tā pilnvarota persona – valdītājs (pārvaldnieks) dzīvokļi var izīrēt, noslēdzot īres līgumu ar personu, kas to vēlas īrēt, t.i., ar īrnieku. Mājas daļa (telpa), kas nav paredzēta dzīvošanai un kas nodalīta kā nedzīvojamā telpa, nevar tikt izmantota dzīvošanai, bet var tikt tikai iznomāta uz nomas līguma pamata. Pēc savas būtības īres un nomas tiesības var tikt arī pārdotas, bet tās var pārdot tikai nekustamā īpašuma, t.i., dzīvojamās vai nedzīvojamās telpas īpašnieks. Īrniekam vai nomniekam šādu tiesību nav.

…