Secinājumi un priekšlikumi
Balstoties uz darbā veikto kreditēšanas tirgus analīzi, autore izdara sekojošus secinājumus:
o hipotekārais aizdevums (kredīts) ir ilgtermiņa vai vidēja termiņa naudas aizdevums ēku vai mājokļu (mājas, dzīvokļa) pirkšanai, remontam vai celtniecībai, kas nodrošināts ar nekustamā īpašuma ieķīlājumu (hipotēku) par labu bankai līdz pilnīgai hipotekāro kredītsaistību izpildei. Aizņēmējam jāmaksā procenti par kredīta izmantošanu, kā arī ik mēnesi jāatgriež kredīta daļa saskaņā ar noslēgto līgumu.
o Laika posmā no 2002. līdz 2007. gada pirmajam pusgadam bija vērojama strauja hipotekārās kreditēšanas tirgus attīstība Latvijā, jo bija ievērojami pieaudzis izsniegto kredītu apjoms, kas saistīts ar iedzīvotāju maksātspējas un dzīves līmeņa uzlabošanos, kā arī izteikto konkurenci komercbanku starpā, kā rezultātā tās bankas piedāvāja gan elastīgus kredītu piešķiršanas noteikumus, gan zemākas procentu likmes un ilgākus kredītu atmaksas termiņus (līdz 40 gadiem).
o Lēnākas ekonomiskās izaugsmes tendences parādījās 2007. gada otrajā pusgadā, kad, ieviešot valdības izstrādāto inflācijas samazināšanas pasākumu plānu, mātes bankām ierobežojot resursus un bankām mainot kreditēšanas politiku (tā ir kļuvusi piesardzīgāka), samērā strauji saruka iekšzemes mājsaimniecībām mājokļa iegādei izsniegto kredītu atlikuma pieauguma temps.
o 2007. gada beigās hipotēku kredīta atlikuma gada pieaugums bija tikai 38.6% (2006. gada beigās – 89.2%).
o Līdz ar šo tendenci, strauji saruka ar nekustamo īpašumu saistīto kredītu (operācijām ar nekustamo īpašumu, būvniecībai) atlikuma pieauguma temps.
o 2008. gada jūnija beigās izsniegtie aizdevumi mājokļa iegādei veidoja 4949.9 milj. latu jeb 78,6% no visiem mājsaimniecībām izsniegtajiem kredītiem, salīdzinot ar 487.5 milj. latu jeb 64% 2003. gada beigās.
o Hipotēku kredīta primārā valūta joprojām paliek eiro, jo eiro izsniegto kredītu procentu likmes ir mazākās salīdzinot ar pārējām valūtām. 2007. gada beigās pieauga eiro izsniegto kredītu īpatsvars no jauna izsniegto kredītu apjomā līdz 85.8% (2006.gada decembrī – 73.1%), kas savukārt palielina mājsaimniecību pakļautību negatīvām valūtas kursa pārmaiņām.
o Nozīmīgākie hipotēku kredītu pieauguma bremzējošie faktori ir valdības inflācijas samazināšanas pasākumu plāna ietvaros veiktā kreditēšanas ierobežošana, banku piesardzība kredītu izsniegšanā, kredītu procentu likmju kāpums, nekustāmā īpašuma cenu turpmākās samazināšanās gaidas, kā arī nestabila situācija pasaules finanšu tirgos, kas arī turpmāk izstums no tirgus potenciālos kredītņēmējus ar vidējiem ienākumiem.
o Hipotekāro kredītu tirgus ievieš savas sakarības nekustamo īpašumu tirgū: gan pieprasījumu- piedāvājumu apjomā un arī kvalitātē, gan darījumu apjomā, gan cenā.
o Līdz 2007.gadam kreditēšanu stimulēja salīdzinoši augstā inflācija un vēl straujāks cenu kāpums nekustamā īpašuma tirgū, kas, no vienas puses, veicināja pieprasījumu, bet no otras - stimulēja nekustamā īpašuma cenu spirālveida attīstību. Turklāt augstais spekulatīvo darījumu īpatsvars augošā pieprasījuma virzītajā tirgū vēl vairāk veicināja pieprasījuma pārsvaru pār piedāvājumu.
o Nozīmīgākās mājsaimniecību hipotekārās kreditēšanas problēmas, kas prasa tālākus risinājumus, ir kredītresursu pieejamības samazināšanās (potenciālajiem kredītņēmējiem tas nozīmē vēl stingrākus kreditēšanas nosacījumus un vēl augstākas procentu likmes); kredītņēmēja maksātspējas problēmas; problēmas, kas saistītas ar nekustamo īpašumu pieejamību (nekustamā īpašuma tirgus atdzišana; mājokļu cenu neatbilstība segmentētam tirgum, cenu un algu pieauguma tempa disproporcija).
o Maza vidējā dzīvojamā platība uz 1 iedzīvotāju un zema mājokļa kvalitāte (dzīvojamās ēkas pārsvarā ir salīdzinoši vecas un nekvalitatīvas) salīdzinājumā ar citām ES valstīm, ir galvenie faktori, kas skaidro, kāpēc Latvijā pastāv un vēl ilgu laiku pastāvēs neapmierināts pieprasījums pēc mājokļiem un attiecīgi pēc kredītiem.
o Laikā periodā no 2003. līdz 2007.gadam Latvijā dzīvokļu cenu pieaugumu temps ievērojami apsteidzis vidējās darba algas pieaugumu, būtiski (2 reizēs) samazinot mājokļu pieejamības iespējas iedzīvotājiem ar vidējiem ienākumiem.
o Lai mājokļi un kredīti kļūtu pieejamāki, ir vajadzīga līdzsvarota pieprasījumu- piedāvājumu attiecību attīstība tirgū. Hipotēku tirgus dalībnieku mērķis būtu rast konkrēti Latvijas tirgum piemērotu dzīvojamo platību cenu pieauguma tempu, hipotekārās kreditēšanas un iedzīvotāju ienākuma līmeņa saskaņotas stabilizēšanas mehānismu.
o 2007.gada izmaiņas hipotekārās kreditēšanas tirgū izraisīja šodienas nekustamā īpašuma tirgus krīzi, kas var apdraudēt banku sistēmas un ekonomikas stabilitāti valstī.
o Raugoties uz IKP struktūru, var secināt, ka 2007. gadā gandrīz ceturto daļu (24,2%) IKP veidoja celtniecība un nekustamo īpašumu sektors. Kreditēšanas samazināšanos dēļ šī daļa strauji krītas. Latvijā nav dominējošās nozares, kas šajā situācijā spētu «izvilkt» valsts ekonomiku. Tāpēc valstij jānovērtē šīs nozares turpmākā attīstība un jākontrolē šīs nozares darbības.
o Kopsavilkuma veidā raksturojot tirgū notiekošo korekciju, to var vērtēt kā savlaicīgu, kas liks tirgus dalībniekiem kritiski palūkoties uz spekulatīvo darījumu cenu griestu jautājumu, bankām- uz to, ka, nav tālredzīgi līdz maksimāli iespējamai robežai kāpināt kreditēšanas tempus, nerēķinoties ar citiem procesiem nekustāmo īpašumu tirgū un ekonomikā kopumā, tāpat, kā vienā brīdī apturēt jebkādas aktivitātes šajā tirgū.
o Ņemot vērā hipotekāro kreditēšanas tirgus ietekmējošo faktoru, normu un reālās situācijas izvērtējumu, ņemot vērā nepilnības normatīvajos aktos, likumdošanā, uzraudzībā, analīzē, jāsecina, ka hipotekārās kreditēšanas tirgus Latvijā nefunkcionē pietiekoši efektīvi. Nepieciešama hipotekārās kreditēšanas tirgu tālāka attīstība un pilnveide.
Autores izvirzītā hipotēze par to, ka mūsdienās mājokļu un hipotekārās kreditēšanas pieejamība ir galvenie faktori, kas ietekmē iedzīvotāju ar vidējiem ienākumiem iespēju saņemt kredītu mājokļa iegādei Latvijas komercbankās, tika pierādīta.
Balstoties uz minētajiem secinājumiem un darbā veikto analīzi, autore izvirza vairākus priekšlikumus, lai risinātu problēmas mājsaimniecības hipotekārās kreditēšanas un mājokļu tirgū un veicinātu hipotekārās kreditēšanas attīstību:
o Problēmu risināšanai ir vajadzīgas savstarpēji izdevīgas partnerattiecības starp visiem dalībniekiem, kuri ir iesaistīti mājokļu kreditēšanas tirgū.
o Valdībai nepieciešams izstrādāt pamatotu un pārdomātu rīcības plānu ekono¬mikas sabalansētai un ilgtspējīgai attīstībai un to nekavējoties īstenot. Izvērtēt nepieciešamību un lietderību saglabāt pretinflācijas plāna kreditēšanas tempu ierobežojošos pasākumus.
o Mājokļu nepieejamība lielākajai iedzīvotāju daļai diktē nepieciešamību pēc atbildīgākas un sabiedrībai draudzīgākas mājokļu politikas. Valstij jāizstrādā atbalsta mehānismi, lai atvieglotu mājokļu iegādi jaunajām ģimenēm un speciālistiem, kuru rīcībā nav uzkrājumu pirmajai iemaksai hipotekārā kredīta ņemšanai. Šādas valsts garantijas ļautu bankām samazināt kreditēšanas risku un piedāvāt iedzīvotājiem izdevīgākus un lētākus hipotekāros kredītus.
o Būvniecības firmām, lai saglabātu savu reputāciju, jācenšas būvēt pēc iespējas kvalitatīvāki mājokli par saprātīgāku cenu (jāatbilst iedzīvotāju vidusslāņa maksātspējai). Neskatoties uz pēdējā laikā nekustamā īpašuma tirgus atdzišanu, ilgtermiņā noteikti ir un būs vajadzīgi jauni projekti, kas būtu pieejami iedzīvotājiem ar vidējiem ienākumiem, jo diez vai pieprasījums pēc dzīvojamām platībām samazināsies.
o Pašvaldībām jāatbalsta jauno projektu un ciematu būvniecība. Tādā veidā var palīdzēt būvniecības nozarei pārdzīvot grūtos laikus. Ar mājokļu būvniecības atbalstu var attīstīt infrastruktūru, sakārtot apkārtējo vidi.
o Ņemot vērā kavēto kredītu kāpumu, bankai īpaši svarīgi rūpīgi sekot kredītņēmēju maksātspējai un kredītportfeļa kvalitātes iespējamai dinamikai. Bankās jābūt lojālāka attieksme pret aizņēmēju, jāpiedāvā risinājumi iespējamo kredītu atmaksas grūtību novēršanā.
o Nekustamā īpašuma vērtētājiem būtu lietderīgi vienoties par konservatīvāku pieeju nekustamā īpašuma vērtēšanai, tādējādi mazinot iespējamos draudus banku nozarei, kurā paši darbojas. Jāizveido datu bāze, nodrošinot pietiekamu informāciju profesionālai un kvalitatīvai īpašumu novērtēšanai.
Galvenais šodienas tirgus stabilizācijas mērķis ir lai visi dalībnieki pēc iespējas būtu vienādi apmierināti stabilā un prognozējamā tirgū, kuru var glābt trīs nosacījumi: joprojām augstais pieprasījums pēc mājokļiem, banku gatavība sniegt hipotēku kredītus mājsaimniecībām un finansēt projektus, pamatoti izvērtējot riskus, kvalitātes celšana gan būvniecības jaudu un darbaspēka, gan projektu novērtējuma jomā, kā arī objektīva cenas līmeņa noteikšana.
…
