Nekustamais īpašums un tā tirgus

Maģistra darbs sastāv no 88 lapaspusēm, 16 attēliem un 1 tabulas
Maģistra darbā iekļauti jautājumi, kas analizē dažādus viedokļus par nekustamā īpašuma būtību, sastāvu, tirgu, kuri ietekmē ar to saistītos jautājumus Latvijā. Lai gūtu objektīvu skatījumu uz nekustamā īpašuma tirgu, tā tālākās attīstības perspektīvām, iekļauta sadaļa par finansu avotu – banku, precīzāk par hipotekārajiem kredītiem un to lomu nekustamo īpašumu tirgū. Atsevišķā sadaļā tiek raksturoti patreizējie banku kredītu piedāvājumi nekustamā īpašuma kreditēšanai un iegādei.
Atbilstoši problemātikas evolūcijai no vispārinošiem pārejot pie analīzes autors darba gaitā analizē ar nekustamā īpašuma peļņas gūšanu saistītos jautājumus, nosaka mājsaimniecības nepieciešamību izvēlēties ilglaicīgi ieguldīt nekustamajā īpašumā. Veikts pētījums, anketēšana, raksturota respondentu attieksme pret to.
Izstrādātais darbs var tikt izmantots kā iestrāde Latvijas nekustamā īpašuma tirgus tālākai izpētei, sakarību atklāšanai, konkretizēšanai, nevēlamo ietekmes aspektu novērošanai. Šī darba izmantošana, varētu palīdzēt ar nekustamo īpašumu saistītu kompāniju izpratnes radīšanai ap un par nekustamo īpašumu, sadarbību, tirgu, kreditēšanu, jo darbs satur teorētisku un praktisku pamatojumu jautājumu risināšanai.
Pēc Latvijas neatkarības proklamēšanas valstī notiek intensīva valsts sabiedriskās iekārtas un ekonomikas pārkārtošana atbilstoši demokrātiskas valsts jēdzienam un brīvā tirgus ekonomikas principiem. Būtiskas izmaiņas ir piedzīvojusi valsts mājokļu politika un ar to saistītie procesi – dzīvojamo māju privatizācija un nekustamā īpašuma tirgus attīstība, kas atstāja būtisku ietekmi uz sabiedrību. Mūsu bijušās padomju sabiedrības izpratnē nekustamais īpašums neko nenozīmēja, jo tā mums vienkārši nebija, lielākoties tas piederēja valstij vai pašvaldībām.
Viena no katra cilvēka primārajām vajadzībām pilnvērtīgas dzīves nodrošināšanā ir tam atbilstoša dzīves vieta - istaba, dzīvoklis vai individuālā māja. Tiesības uz mājokli, tas ir, uz nekustamo īpašumu, ir viena no cilvēktiesību normām un pieder pie valsts rūpēm par pilsoņu pamattiesību nodrošināšanu1, tādēļ valstiski svarīgs uzdevums ir tādas mājokļu politikas veidošana, kas ļautu katram iedzīvotājam atbilstoši iespējām un vajadzībām, iegūt īpašumā un izmantot sev piemērotāko mājokli.
Dzīvošanai paredzētā platība ir galvenais cilvēka dzīvē darbībai un eksistencei nepieciešamās vides nodrošinājums un reizē arī viens no tautas labklājības rādītājiem. Tā kā mājokļu kvalitāti kopumā nosaka vispārējais dzīves līmenis valstī, tad valsts dalība mājokļu attīstībā no makroekonomiskā viedokļa ir jāvērtē kā būtisks ieguldījums tautas attīstībā.
Tirgus ekonomikas apstākļos mājoklis atbilst mājokļa īpašnieka materiālajam stāvoklim un izpratnei par patēriņa prioritātēm – cik augstu patēriņa prioritāšu skalās atrodas mājoklis un cik daudz līdzekļu persona ir gatava par to izdot. Mūsdienā ir aktuāli, lai mājoklis būtu ērts, ekonomisks un reāli uzturams, kā arī būtu arhitektoniski izteiksmīgs un iekļautos apkārtējā vidē.
Pēc Latvijas neatkarības atjaunošanas 1990. gadā sabiedrībā daudz tika diskutēts par padomju okupācijas gados radīto vērtību pārdali sabiedrības locekļu vidū. Dzīvokļu privatizācijas nozīmi ir uzsvērušas visas Latvijas valdības, iekļaujot to kā atsevišķu punktu savās deklarācijās par Ministru kabineta darbu. Zināmā mērā tas ir saistīts ar Latvijas valdības un Pasaules Bankas līgumu ārvalstu investīciju jomā, kur viens no nosacījumiem kredītu saņemšanai ir maksimāla dzīvokļu privatizācijas procesa nodrošināšana un reāla dzīvokļu tirgus izveidošana Latvijā. Šī ekonomikas pārkārtošana uz tirgus saimnieciskajām attiecībām ir saistīta ar valsts īpašuma nodošanu privātpersonām. Kā atzīst analītiskā grupa The Project Syndicate, tad pārejas ekonomikas valstīs notiekošais ir, vismaz teorētiski, lielākā jebkad notikušā īpašuma pārdale starp privātpersonām un valdībām.
Dzīvokļu privatizācijas jautājumiem tiek pievērsta liela uzmanība gan no valsts valdību puses, gan no starptautisko institūciju puses. No ekonomiskā viedokļa raugoties, tas ir veids kā piespiest indivīdu mainīties no patērētāja, kuram maz interesē īpašuma saglabāšanas un uzturēšanas nepieciešamība, uz personu, kura izjūt atbildību un ir ieinteresēta sava īpašuma un apkārtnes uzturēšanā un uzlabošanā. Juridiskajā aspektā dzīvokļu privatizācija ir īpašuma tiesību sakārtošana, tiesību, pienākumu un atbildības līdzsvarošana starp dažāda veida īpašniekiem. Situācija, valsts bija vienīgais īpašnieks, beidzas ar privatizācijas uzsākšanos, kurā rodas normālas, demokrātiskai valstij raksturīgas civiltiesiskās attiecības, kurās valsts var darboties vai nu kā regulators, izstrādājot normatīvos aktus, vai nu kā līdzvērtīgs partneris, iesaistoties nekustamā īpašuma tirgū. Jāatzīmē, ka privatizācijas svarīgs iemesls ir nepieciešamība nodot valstij neraksturīgās funkcijas privātpersonu rokās.
Dzīvokļu privatizācijas idejai bija gan savi aizstāvji, gan noliedzēji. Dzīvokļu privatizācijas pretinieki apgalvoja, ka ar privatizāciju iedzīvotājiem tiek uzkrauta atbildība par savā laikā nekvalitatīvi uzbūvēto daudzdzīvokļu māju saglabāšanu, ka tādējādi valdība atsakās no pienākuma nākotnē nodrošināt šos cilvēkus ar pienācīgiem mājokļiem, jo nevienam nav noslēpums, ka daļai daudzdzīvokļu dzīvojamo māju kalpošanas laiks ir paredzēts 20 līdz 25 gadi. Pieņemot, ka lielākie celtniecības tempi bija 70. – 80. gados, pagājušā gadsimta beigās, šī gadsimta sākums ir šo māju lietošanas beigu termiņš. Turklāt, jāņem vērā, ka praktiski nekādi kapitālā remonta un rekonstrukcijas darbi šajās mājās nekad nav notikuši, un tos veikt ir sarežģīti, jo tad ir jāuzņemas rūpes par iedzīvotāju izmitināšanu citur un rodas daudzas citas problēmas.
Privatizācijas procesa atbalstītāji, savukārt, oponē ar argumentiem par privātā sektora atjaunošanu, par nepieciešamību dot ikvienam iespēju iegādāties savā īpašumā gadiem īrētos dzīvokļus, kā arī dot iespēju katram iegādāties tādu nekustamo īpašumu, kas viņam ir nepieciešams un kuru var atļauties, uzsverot domu, ka tikai tādējādi var rasties normāls dzīvokļu tirgus.
Latvijas likumdošanā pieņemtie normatīvie akti un valdības darbība bija vērsta uz demokrātijas un tirgus ekonomikas attīstību valstī. Tomēr izmaiņas likumdošanā automātiski nerada izmaiņas arī iedzīvotāju izpratnē, attieksmē un atbildībā pret privāto īpašumu. Sabiedrības attīstība, pēc pasaules pieredzes, ir vēl ilgstošāks process kā ekonomiskā attīstība. Tā kā sabiedrība sadalās vairākos segmentos, nekustamā īpašuma tirgus attīstība ir no tā ļoti atkarīga. Sabiedrības demokratizācijai ir svarīgi, lai samazinātos atsevišķu ierēdņu iespējas ierobežot līdzcilvēku darbību un tiktu nodrošinātas katra iedzīvotāja izvēles tiesības, paredzot arī atbildību, rīcībai ar savu īpašumu.
Nekustamā īpašuma tirgus attīstība un aktīva darbība ar nekustamiem īpašumiem ir valsts ekonomiskās attīstības pazīme, jo tas attīsta ar mājokļu atjaunošanu un celtniecību saistītās tautsaimniecības nozares.
Darba mērķis ir analizēt nekustamo īpašumu, tā tirgu ietekmējošos faktorus, finansu problēmas, kas saistītas ar nekustamo īpašumu un censties izstrādāt iespējamās prognozes nekustamā īpašuma attīstības virzienus un tendences Latvijā.
Darba izvirzītā mērķa sasniegšanai, autors izvirza sekojošu uzdevumu izpildi:
Raksturot un analizēt nekustamo īpašumu;
Raksturot nekustamā īpašuma tirgu;
Norādīt ar nekustamo īpašumu saistītajā terminoloģijā esošās nianses, kuras rada neizpratni tirgus dalībniekos;
Sniegt aptuveno ieskatu nekustamā īpašuma tirgus situācijā šodien;
Analizēt peļņas gūšanu saistībā ar nekustamā īpašuma tirgus segmentiem;
Prognozēt tirgus attīstību.

Darba pirmajā nodaļā autors raksturo un analizē nekustamā īpašuma jēdzienu.
Otrajā nodaļā tiek aplūkots nekustamā īpašuma tirgus jēdziens, tā veidi un īpatnības, kā arī atainots aptuvenais tā šā gada stāvoklis Latvijā.
Trešajā nodaļā autors aplūko Latvijas nekustamā īpašuma attīstības vēsturi un uz
to ietekmējošos faktorus.
Ceturtajā nodaļā tiek veikta analīze, kas saistīta ar peļņu veidojošiem faktoriem nekustamā īpašuma tirgū.
Piektajā nodaļā tiek pētīti hipotekārie kredīti un to ietekme uz nekustamā īpašuma attīstību Latvijā.
Pētījums tiek veikts par laika periodu līdz 2005. gadam, atsevišķi analizējot agrāk izteiktos viedokļus, nekustamā īpašuma firmu viedokļus par nekustamo īpašumu, lai veidotu optimālus spriedumus par nekustamā īpašuma izpratni.
Par pētījuma avotiem tiek izmantoti periodiskie izdevumi, uzņēmumu nepublicētie materiāli, internetā pieejamie materiāli, literatūra, kā arī anketēšanā iegūtie dati.
Ierobežotā darba apjoma dēļ, autors veic izvirzīto uzdevumu tiešu analīzi, daļēji pieminot vai nepieminot ar tiem saistītus, taču izvirzītajos uzdevumos neiekļautus aspektus.
1. Nekustamais īpašums

1.1. Nekustamā īpašuma jēdziens un tā izpratne

Latvijā nekustamā īpašuma jēdziens normatīvajos aktos nav definēts, praksē ar to saprot zemi un visu uz tās atrodošos lietu kopumu - ēkas, būves un inženierkomunikācijas, kā arī virs tās esošo gaisa telpu un zem tās atrodošās zemes dzīles.
Šāda nekustamo īpašumu izpratne balstīta uz Latvijas Republikas Civillikumā definētajām lietu tiesībām:
“Ķermeniskas lietas ir vai nu kustamas vai nekustamas, raugoties pēc tā, vai tās var vai nevar pārvietot, ārēji nebojājot, no vienas vietas uz otru”2;
“Zemes īpašniekam pieder ne vien tās virsa, bet arī gaisa telpa virs tās, kā arī zemes slāņi zem tās un visi izrakteņi, kas tajā atrodas”3;
“Uz zemes uzcelta un cieši ar to savienota ēka atzīstama par tās daļu”4.

Autors centīsies veikt doto definējumu analīzi, cik tie varētu attiekties uz nekustamā īpašuma jēdzienu.
Tātad, saskaņā ar Civillikumu var apgalvot, ka par nekustamo īpašumu tiek uzskatīta tāda lieta, kura, bez kādu pārmaiņu veikšanas tās vizuālajā vai saturiskajā formā, nav iespējams pārvietot. Jāņem vērā, ka Civillikums ir veidots 20. gadsimta pirmajā pusē, tādejādi tajā paustie jēdzienu definējumi un tajā saskatāmā tā laika izpratne par apkārtējo pasauli cieši saistāma ar tā laika tehniskajiem, zinātniskajiem atklājumiem un laikmeta aktualitātēm. Autors negrasās Civillikumā esošo definējumu pareizību, taču tie, raugoties no mūsdienu dzīves un tehnoloģiju attīstības līmeņa, ir morāli novecojuši, tāpēc autors uzskata, ka varētu būt pienācis laiks, kad tos nepieciešams pilnveidot, saglabājot sākotnējo jēgu, taču mainot izpratni par lietām atbilstoši mūsdienu prasībām. Iemesls šādam autora uzskatam ir apstāklis, kas nosaka, ka no civilizācijas attīstības gaitā sasniegtā tehniskā progresa ir atkarīga izpratne par nekustamu lietu. Piemēram – mūsdienās pastāv iespēja uzbūvēt dzīvojamo ēku no sākuma līdz beigām, brīvi mainot tās atrašanās vietu. Tādā veidā tiek būvētas Latvijā tradicionālās guļbaļķu celtnes, kurām detaļas tiek izgatavotas jau iepriekš, un sākotnēji ēka tiek salikta būvlaukumā vai detaļu izgatavošanas angārā. Attiecībā uz šo piemēru, protams, ir atrodams arguments, kas daļēji iespējams atspēkotu autora uzskatu. Pēc juristu uzskatiem šādos gadījumos topošajām ēkām būs tikai kustamās mantas kā lietu kopības statuss, bet nevar noliegt apstākli, ka ēka tiek salikta pirms tās novietošanas saimnieka izvēlētā zemes gabalā, iegūstot visas ēkas pazīmes.
Mūsdienu tehniskais progress autoram ir sagādājis vēl vienu ļoti labu piemēru. Pieņemsim, kādai personai īpašumā ir zemes gabals un uz tā ir uzcelta vieglas konstrukcijas dzīvojamā māja. Mūsdienu attīstības tempi dažādās tehnoloģijās ļauj pārvietot šādas mājas bez problēmām un tā, ka mājai netiks nodarīti postījumi, tā varēs tikt izmantota savā jaunajā vietā tāpat kā iepriekš. Tāpat ir iespējams pārvietot zemes slāņus, kuri atradās zem mājas. Tāpēc autors paliek pie sava uzskata un pauž viedokli, ka „nekustama manta” mūsdienās var būt arī kustama, pateicoties tehnikas inženierijas sasniegumiem, kas rada nepieciešamību pēc precīzāka lietu un nekustamā īpašuma definējuma.
Attiecībā uz zemes īpašumiem, nekustamais īpašums ir ne tikai pats zemes gabals, bet arī tas, kas atrodas virs tā – gaisa stabs zemes īpašuma platībā, un zem tā - zemes dzīles. Tādejādi, kas attiecas uz zemi, ar nekustamo īpašumu jāsaprot objektu komplekss, un principā nav iespējams spriest par nekustamo īpašumu pēc tā virskārtas, tas ir, redzamās zemes virsmas, uz tā esošās apbūves, kā arī atrašanās vietas, jo tā ir niecīga daļa no visa nekustamā īpašuma, kuru potenciāli iespējams izmantot. Ar nekustamo īpašumu jāsaprot telpas daļa, kuru ierobežo abstrakti noteiktas robežlīnijas, kuras var tikt novilktas uz zemes virsmas un kuras tikpat abstrakti sniedzas līdz planētas centram un paceļas līdz planētas atmosfēras augstākajiem slāņiem. Autors daļēji piekrīt šim viedoklim, taču vairāk teorētiski, jo uzskata, ka nav iespējams izmantot zemes dzīles neierobežotā dziļumā, nav iespējams izmantot visu gaisa telpu, kas atrodas virs nekustamā īpašuma. Principiālā nozīmē tas ir nekustamais īpašums, kas kādam indivīdam pieder, taču īpašumtiesību realizācija nav iespējama tikai tāpēc, ka tas vairākkārt pārsniedz cilvēka iespēju robežas. Autors secina, ka teorētiski īpašumtiesības pastāv, taču praksē nespējot tās īstenot, tās kļūst nebūtiskas. Lieta nav vajadzīga un tā zaudē savu nozīmi, ja to nav iespējams izmantot.
Attiecībā uz zemes dzīļu izmantošanu, tas iespējams tikai daļēji līdzīgi kā skaidrojumā par gaisa stabu, kas atrodas virs zemes. Latvijā pastāv noteikts ierobežojums, kas ļauj nekustamā īpašuma īpašniekam izmantot zemes dzīles līdz noteiktam dziļumam, kā arī mērķus, kādiem tās iespējams izmantot. Autors objektīvi izprot zemes dzīļu izmantošanas dziļuma noteikšanas būtību, taču subjektīvi, pieminot iepriekš teikto par tehnisko progresu mūsdienās un iejūtoties nekustamā īpašuma īpašnieka vietā, vēlas protestēt pret zemes dzīļu izmantošanas dziļuma ierobežošanu, jo neviens likums nevar paredzēt katra zemes īpašnieka iespējas un vēlmes izmantot zemes dzīles.…