Zemes tirgus Latvijā

Kopš Latvijas neatkarības atgūšanas valstī notiek intensīva valsts sabiedriskās iekārtas un ekonomikas pārkārtošana atbilstoši demokrātiskas valsts jēdzienam un principiem. Pēdējos trīspadsmit gados Latvijas ekonomika ir veikusi ceļu no totalitāras valsts pārvaldes sistēmas un centralizēti plānotas tautas saimniecības uz demokrātisku pārvaldi un tirgus ekonomiku.
Darba mērķis ir uz nekustamo īpašumu tirgus un to ietekmējošo faktoru analīzes pamata veikt Latvijas zemes tirgus attīstības vērtējumu.
Lai sasniegtu izvirzīto mērķi, nepieciešams veikt šādus uzdevumus:
- analizēt Latvijas zemes tirgus raksturojošos kvalitatīvos un kvantitatīvos rādītājus;
- analizēt un izvērtēt Latvijas nekustamo īpašumu tirgus attīstību ietekmējošos faktorus;
- uz analīzes pamata veikt Latvijas nekustamo īpašumu tirgus attīstības vērtējumu.
Darba struktūra ir veidota sākot ar ieskatu vēsturē, tālāk ir analizēti likumdošanas akti nekustamā īpašuma, respektīvi zemes īpašumattiecību jomā.
Detalizētāk ir izskatīti zemes pirkšanas – pārdošanas momenti un ar to saistītās darbības. Ir izskatīts galvenais šajā jomā – zemes nostiprinājums zemesgrāmatā.
Latvijā nekustamo īpašumu tirgus darbojas no deviņdesmito gadu sākuma. Tomēr informācija par nekustamo īpašumu tirgu un to ietekmējošajiem faktoriem ir nepilnīga un pārsvarā tā ir pieejama kā viena tirgus starpnieka viedoklis konkrētā laika momentā, kas pamatojas uz veiktajiem darījumiem. Pārskatus par nekustamā īpašuma tirgus saskaņā ar ārvalstu investoru - Pasaules bankas, Starptautiskā valūtas fonda, Eiropas rekonstrukcijas un attīstības bankas un c. - pasūtījuma veic vairākas auditorfirmas. Šie pārskati ir konkrētas juridiskas personas īpašums un nav publiski pieejami. Atsevišķi pētījumi zemes jomā tiek veikti atbilstoši LR Vides un reģionālās attīstības ministrijas pasūtījumam. Valsts līmenī ar zemes tirgu saistīto informāciju apkopo Centrālā statistikas pārvalde. Diemžēl, kā praksē pierādījies, šī informācija ir vispārīga un neprecīza un nesniedz priekšstatu par zemes tirgus attīstības tendencēm. Daļa darījumu ar zemi tiek reģistrēta Zemesgrāmatā vai Valsts Zemes dienesta kadastra reģistrā. Tomēr nav tāda likuma, kas noteiktu obligātu reģistrācijas procedūru. No augstāk minētā var secināt, ka Latvijas zemes tirgu un tā attīstības tendences raksturojoša informācija centralizēti netiek apkopota un sistematizēta, kas apgrūtina vispārēja priekšstata iegūšanu. Tādēļ autors savā darbā vēlas apskatīt Latvijas zemes tirgus attīstību un tā galvenos ietekmējošos faktorus kopumā.
Lai iegūtu pārskatu par situāciju nekustamā īpašuma tirgū Latvijā pētījumā tiek aplūkoti dati no privatizācijas procesa sākuma, t.i. 1995. gada 25. jūlija, kad stājās spēkā likumi “Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju”, „Par īpašuma tiesību atjaunošanu uz zemi” līdz 2004. gada 1. martam, kas ņemti no Centrālās dzīvojamo māju privatizācijas komisijas sagatavotajām ikmēneša atskaitēm par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju, tādēļ atsauces darbā par tiem nav dotas. Darba sagatavošanā izmantotas tādas metodes kā statistiskās, ekonomiskās, dokumentu analīzes, salīdzinoši vēsturiskās metodes kā arī informācija, kas iegūta personīgajā pieredzē.
Nekustamā īpašuma tirgus attīstības vērtēšanai darbā izmantoti Parex Asset Management nekustamā īpašuma tirgus pētījumi un dati no Valsts zemes dienesta un Zemesgrāmatas informācijas datu bāzēm.

1. Ieskats īpašuma tirgus vēsturē Latvijā.

Pats pirmais solis, kuru tūlīt pēc neatkarības atgūšanas spēra Latvijas Republikas Augstākā Padome, bija 1990. gada 23. novembrī pieņemtais likums „Par grozījumiem un papildinājumiem Latvijas PSR Konstitūcijā (Pamatlikumā) par īpašumu”. Spēkā ar 1991. gada 21. augustu.
Trīspadsmit gados (no 1990. gada) būtiskas izmaiņas ir piedzīvojusi valsts zemes politika un ar to saistītie procesi – dzīvojamo māju, zemes privatizācija un nekustamā īpašuma tirgus attīstība. Būtisku ietekmi uz sabiedrības locekļu domāšanu atstāja dzīvojamo māju privatizācijas process un nekustamā īpašuma tirgus darbības uzsākšana. Mūsu bijušās padomju sabiedrības izpratnē nekustamais īpašums lielākai daļai cilvēku neko nenozīmēja, jo tā mums vienkārši nebija. Līdz Latvijas neatkarības atjaunošanai Latvijā gandrīz viss nekustamais īpašums piederēja valstij vai pašvaldībām.
Pēc Latvijas neatkarības atjaunošanas 1990. gadā sabiedrībā daudz tika diskutēts par padomju okupācijas gados radīto vērtību pārdali sabiedrības locekļu vidū. Pirmais solis, kuru spēra valdība, bija nekustamā īpašuma denacionalizācija, t. i. tā atgriešana iepriekšējiem privātīpašniekiem vai viņu mantiniekiem.
Nākošais solis – dzīvokļu un zemes privatizācija. Daudz tika diskutēts par formām, kā to veikt, līdz beidzot Latvijas Republikas Augstākā Padome 1992. gada 4. novembrī pieņēma likumu „Par privatizācijas sertifikātiem”, kurš stājās spēkā ar 1994. gada 9. septembri. LR Saeima 1995. gada 16. martā pieņēma jaunu likumu „Par privatizācijas sertifikātiem”, kurš stājās spēkā ar 1995. gada 18. aprīli.
Dzīvokļu un zemes privatizācijas nozīmi ir uzsvērušas visas Latvijas valdības, iekļaujot to kā atsevišķu punktu savās deklarācijās par Ministru kabineta darbu. Zināmā mērā tas ir saistīts ar Latvijas valdības un Pasaules bankas līgumu ārvalstu investīciju jomā, kur viens no nosacījumiem kredītu saņemšanai ir maksimāla dzīvokļu privatizācijas procesa nodrošināšana un reāla nekustamā tirgus izveidošana Latvijā.
LR Saeima 1994. gada 17. februāri pieņēma likumu „Par valsts un pašvaldību īpašuma objektu privatizāciju”.
Ekonomikas pārkārtošana uz tirgus saimnieciskajām attiecībām ir saistīta ar valsts īpašuma nodošanu privātpersonām. Pārejas ekonomikas valstīs notiekošais ir lielākā jebkad notikušā īpašuma pārdale starp privātpersonām un valdībām.
Liela uzmanība tiek pievērsta zemes privatizācijas jautājumiem gan no valsts valdību puses gan starptautisko institūciju puses. No ekonomiskā viedokļa raugoties tas ir veids kā piespiest indivīdu mainīties no patērētāja, kuram maz interesē īpašuma saglabāšanas un uzturēšanas nepieciešamība, uz personu, kura izjūt atbildību par savu īpašumu un savu apkārtni. Juridiskajā aspektā zemes privatizācija ir īpašuma tiesību sakārtošana, tiesību, pienākumu un atbildības līdzsvarošana starp dažāda veida īpašniekiem. Šajās attiecībās valsts vairs neuzstājas kā vienīgais īpašnieks, bet gan līdzvērtīgs partneris. Svarīgs iemesls ir nepieciešamība nodot valstij neraksturīgās funkcijas privātpersonu rokās.
Latvijas Republikas Augstākā Padome 1991. gada 20. novembrī pieņēma likumu “Par zemes reformu Latvijas Republikas pilsētās”, kas faktiski deva pirmo impulsu zemes, kā nekustamā īpašuma sastāvdaļas, tirgus izveidei, tai skaitā arī piedāvājuma attīstībai.
1992. gada 9. jūlijā Latvijas Republikas Augstākā Padome pieņēma likumu “Par zemes privatizāciju lauku apvidos”, kurš kļuva par pamatu ekonomisko attiecību maiņai lauksaimniecībā. Nav jāpierāda, ka savu personīgo zemi cilvēks aprūpēs daudz efektīvāk, nekā tādu, kas viņam nepieder.
Lauksaimniecība ir viena no nozīmīgākajām Latvijas tautsaimniecības nozarēm, kas ražošanas procesā izmanto vienu no retajiem Latvijas dabas resursiem – zemes auglības potenciālu, kas apvienojumā ar darbaspēku, kapitālu un vadītspēju spēj dot jūtamu ieguldījumu valstī ražotajā iekšzemes kopproduktā.
Racionāla lauksaimniecības ražošanas attīstība lielā mērā nozīmē racionālu dabas resursu izmantošanu. Līdz ar to lauksaimniecības attīstības pamatuzdevumi ir: valsts iedzīvotāju nodrošināšana ar kvalitatīvu pārtiku no vietējiem lauksaimniecības produktiem; konkurētspējīgu ienākumu nodrošināšana lauksaimniecībā strādājošajiem; racionāla dabas resursa zemes izmantošana.
Kopš 1990. gada valstī notiekošās agrārās un ekonomiskās reformas gaitā nozare ir būtiski mainījusies. Šajā laikā principiāli mainījušies saimniekošanas ekonomiskie nosacījumi. Pēc dziļa ražošanas krituma, ko izraisīja krasā valsts atbalsta samazināšanās lauksaimniecībai reformu pirmajos gados un tirgus pārstrukturēšanās, 1997. gads bija pirmais, kopš reformu sākuma, kad ražošanas fiziskais apjoms pieauga, kas liecina par zināmu augšupejas sākumu. Pārliecība par lauksaimniecības kā ražojošas nozares sekmīgas attīstības iespējām balstās uz nozares potenciāla analīzi. Ir pierādīs un pārbaudīts, ka Latvijā saules, gaismas, siltuma, mitruma un augu šķirņu potenciāls ir pietiekams, lai iegūtu 6 – 7 un vairāk tonnas graudu, 40 – 60 tonnas kartupeļu, 5 – 7 tonnas zāles sausnas no katra attiecīgās kultūraugu grupas sējumu hektāra. Pašlaik lauksaimniecības attīstību nelimitē lauksaimniecībā izmantojamās zemes platības.
Integrācija pasaules tirgū un Eiropas Savienībā ir priekšnoteikums lauksaimniecības sekmīgas attīstības iespējām. Latvijas lauksaimniecības ražošanas potenciāls pārsniedz valsts iekšējo patēriņu, tāpēc bez pieejamiem eksporta tirgiem nozare spētu izmantot ne vairāk kā pusi no sev pieejamo dabas resursu potenciāla. Pēc integrācijas Eiropas Savienībā tās kopējais lauksaimniecības produktu tirgus no pašlaik ārējā tirgus kļūs par mūsu iekšējā tirgus daļu. Nav pamata prognozēm, vīzijām vai pieļāvumiem, ka ES kopējā lauksaimniecības politikā notiks neparedzamas un neparedzētas izmaiņas un Latvija savas lauksaimniecības attīstības problēmas varēs risināt pēc uzņemšanas Eiropas Savienībā, balstoties uz KLP īstenošanai atvēlētajiem fondiem. Lauksaimniecības stratēģiskais pamatuzdevums ir orientējoši līdz 2005. gadam pabeigt agrārās reformas sākto Latvijas lauksaimniecības pārstrukturēšanu.
No 1994. gada aprīļa sāka darbu Privatizācijas aģentūra, veicot uzņēmumu privatizāciju un piedāvājot tirgū nekustamā īpašuma objektus - galvenokārt protams ražošanas objektus, mazākā mērā zemi un cita veida nekustamos īpašumus, izņemot dzīvokļus un dzīvojamās mājas.
Latvijas likumdošanā pieņemtie normatīvie akti un valdības darbība bija vērsta uz demokrātijas un tirgus ekonomikas attīstību valstī. Tomēr izmaiņas likumdošanā automātiski nerada izmaiņas arī iedzīvotāju izpratnē, attieksmē un atbildībā pret privāto īpašumu. Sabiedrības attīstība, pēc pasaules pieredzes, ir vēl ilgstošāks process kā ekonomiskā attīstība. Par cik sabiedrība sadalās vairākos segmentos, arī nekustamā īpašuma tirgus attīstība ir no tā ļoti atkarīga. Sabiedrības demokratizācijai ir svarīgi, lai samazinātos atsevišķu ierēdņu iespējas ierobežot līdzcilvēku darbību un tiktu nodrošinātas katra iedzīvotāja izvēles tiesības, paredzot arī atbildību, rīcībai ar savu īpašumu.
Zemes tirgus, kā nekustamā īpašuma tirgus sastāvdaļas, attīstība un aktīva darbība ar nekustamiem īpašumiem ir valsts ekonomiskās attīstības pazīme, jo tas attīsta ar lauksaimniecību saistītās un ar mājokļu atjaunošanu un celtniecību saistītās tautsaimniecības nozares.
„Māja un dzīvoklis tajā sākas ar zemi. Ir pilnīgi likumsakarīgi, ka zemes reformas rezultātā sakārtotās īpašumu tiesības un attiecības ir nodrošinājušas būvniecības, rekonstrukcijas un vides labiekārtošanas apjomu pieaugumu. Darbību ar «māju un dzīvokli» ietekmē daudzi faktori, galvenie no kuriem ir:
• īpašuma tiesību aizsardzības sistēma (tiesas, zemesgrāmatas);
• visu veidu celtniecības pārraudzības sistēma (būvvaldes, inspekcijas, būvnormatīvi utt);
• banku sistēma ar saviem nosacījumiem (novērtēšana, kredīti, ķīlas).
Nav iespējams ignorēt šos faktorus, un ir gandrīz neiespējami tos pakārtot savām interesēm, vismaz to izdarīt nākas arvien grūtāk. Pārē­jie faktori celtniecību var vairāk vai mazāk iespaidot, bet pastāv arī ie­spēja tiem pielāgoties.
Griežoties tiesību aizsardzības, celtniecības pārraudzības vai banku sistēmas institūcijās, agri vai vēlu nākas saskarties ar Valsts zemes dienestu, ko saīsināti raksta - VZD. Valsts zemes dienests būvētājam neko nenorāda un nenosaka, bet ikviena no iepriekš minētajām in­stitūcijām obligāti pieprasa kādu oficiālu informāciju no VZD, jo citā­di būvēšana var izpalikt. Iespējams, ka oficiālo papīru kārtošana kā­dam padodas un izraisa vispatīkamākās sajūtas, bet reti kad to dzird no šo papīru lūdzēju puses. Lai arī kā papīru izsniedzēji necenstos, pašreiz vēl ir tālu līdz pilnībai. Abas puses atrodas neap­skaužamā stāvoklī un rūpējas vienīgi par savām problēmām, bieži vien nesaredzot turpmāko vajadzību vienam pēc otra.
Valsts zemes dienests visus pēdējos nu jau gandrīz desmit gadus ir kārtojis iedzīvotāju nekustamā īpašuma problēmas - mērot un vērtē­jot zemi un ēkas, skaidrojot radurakstus un kvadrātmetru piederību. Šo gadu laikā Valsts zemes dienests ir nogājis lielu attīstības ceļu - no mērīšanas ar «divmetrinieku» līdz mērniecībai ar vismodernākajiem elektroniskajiem instrumentiem, no datu kārtošanas uz papīra līdz komplicētām datorizētām sistēmām. Attīstība ir bijusi tik strauja, ka neviena mācību iestāde nav spējusi mūs nodrošināt ar gataviem speciālistiem - tie visi ir auguši līdzi šim laikam. Valsts zemes dienests būvinženieriem un īpašniekiem var piedāvāt ne tikai aktuālus un oficiālus datus saistībā ar nekustamo īpašumu – tādus, kā zemes lietošanas mērķis, aizsargjoslas, kadastrālā un tirgus vērtība, precīzas robežas, ziņas par pierobežniekiem u.c., bet arī augstā profesionālā līmenī veikt teritorijas topogrāfisko uzmērīšanu un pazemes inženierkomunikāciju plānu sastādīšanu, būvasu nospraušanu un būvju izpilduzmērīšanu, kā arī precīzo nivelēšanu. VZD mērnieki vislabāk iz­prot tās problēmas, kas pastāv, dalot kopīpašumu vai nosakot tā apsaimniekošanas kārtību.
Ēku tehniskās inventarizācijas plānus arvien vairāk zīmē datorizētā veidā, līdz ar to arhitektiem - projektētājiem ir ērtāk tos izmantot, veicot pārprojektēšanu un pārbūvi. VZD rīcībā ir praktiski visa valsts kartogrāfiskā datu bāze. Tā visa ir skatāma un izmantojama digitālā veidā. Tiek piedāvāts iegādāties karšu izdrukas, licences digitālo karšu lietošanai vai iespēju abonenta veidā pieslēgties pastāvīgi aktualizētajai valsts nekustamā īpašuma kadastra un kartogrāfiskajai datu bāzei.
Valsts zemes dienests sen jau nav vienkāršs «datu reģistrators», bet gan ir vislielākais valsts Ģeogrāfiskās informācijas sistēmas pamatdatu gatavotājs, uzturētājs un izplatītājs, nodrošinot to visā valsts teritorijā. Pašreiz VZD klientu apkalpošanas un informācijas izplatīšanas centri atrodas visās rajonu pilsētās, bet tos ir plānots atvērt arī visos jaunveidojamajos novados, lai pēc iespējas labāk, ērtāk un lētāk mūsu valsts iedzīvotāji, uzņēmēji jeb komersanti, valsts un pašvaldību institūcijas varētu saņemt VZD rīcībā esošo informāciju un piedāvātos pakalpojumus”.…