Dzīvojamo telpu īres tiesiskais regulējums un ar to saistītās problēmas

Katras personas konkrētas dzīves vietas esamība un drošība ir pamats, lai persona valstī justos kā personība, dzīvotu pilnvērtīgu dzīvi un nekļūtu izstumta no sabiedrības kā persona bez dzīves vietas. Konkrēta, pastāvīga un droša dzīves vieta ir katra cilvēka pirmā nepieciešamība. No tā, vai cilvēkam ir šī stabilitātes sajūta, ir atkarīgs gan viņa sociālā statusa, gan lielā mērā arī valsts - tās stabilitātes un labklājības. Pirms 1990.-1991.gada Latvijā visas dzīvojamās mājas, izņemot nelielas vienģimeņu mājas, piederēja valstij vai pašvaldībai. Dzīvokļus izīrēja valsts (pašvaldības) visiem īrniekiem vienādā likumā noteiktā kārtībā, ar katru noslēdza pamatā beztermiņa īres līgumu, kas pēc būtības nozīmēja, ka šis dzīvoklis īrniekam tika piešķirts uz mūžu, ar īres tiesību pārejas iespējām citiem ģimenes locekļiem. Šādu secinājumu apstiprināja arī spēkā esošā Civillikuma 1229.panta norma, ka dzīvokļa tiesības, kas piešķirtas vairākām personām kopīgi, paliek spēkā pilnā apmērā tik ilgi, kamēr ir dzīvs kaut viens šīs ģimenes loceklis. No īrnieku viedokļa šajā jautājumā sociālais taisnīgums bija ievērots pilnā apmērā. Tomēr mēs vairs nedzīvojam Padomju laikos un Latvijas vēsture ir ienesusi savas korekcijas arī nekustamā īpašuma tirgus attiecībās. Pēc Centrālās statistikas pārvaldes datiem, Latvijas valsts denacionalizēja un atgrieza īpašumā 10 321 māju (Rīgā 8219 mājas) jeb 78 046 dzīvokļus (Rīgā 50691 dzīvokļus), bet rēķinot, ka ģimenē vidēji ir trīs cilvēki, denacionalizācijai Latvijā tika pakļauti 234 138 īrnieki. Zinot, ka pavisam denacionalizēja 36 365 000 m2 dzīvojamās platības, var aprēķināt, ka denacionalizēto māju īrniekiem valsts atsavināja iepriekšējās dzīvojamās telpas lietošanas tiesības un tiesības uz privatizāciju un iegūšanu īpašumā par summu Ls 254 555 000 (ja rēķina vidēji viena kvadrātmetra tirgus cenu Ls 700 un reizina ar 36 365 000 m2. Latvijas Republikas Augstākā padome, risinot jautājumu par okupācijas laikā denacionalizēto māju atdošanu bijušajiem īpašniekiem vai viņu mantiniekiem, 30.10.1991. pieņēma likumu „Par namīpašumu atdošanu likumīgajiem īpašniekiem” un likumu „Par namīpašumu denacionalizāciju Latvijas Republikā” . Likums „Par namīpašumu atdošanu likumīgajiem īpašniekiem” paredz, ka bijušajiem īpašniekiem vai viņu mantiniekiem neatkarīgi no viņu pašreizējās pilsonības tiek atjaunotas īpašuma tiesības uz namīpašumiem, kuri 40.—80. gados bez atlīdzības tika pārņemti valsts vai juridisko personu valdījumā, realizējot īpašnieka tiesību ignorēšanas un administratīvās patvaļas politiku. Kā arī šajā likumā noteikta kārtība, kā bijušajiem īpašniekiem atjaunot īpašuma tiesības. Savukārt likumā „Par namīpašumu denacionalizāciju Latvijas Republikā” noteikts par denacionalizācijai pakļautajiem namīpašumiem, denacionalizācijas termiņiem un kārtību, kompensāciju kārtību, kā arī īrnieku sociālajām garantijām denacionalizētajos namos. Pēc darba autores domām, atdodot mājas īpašniekiem un nenodrošinot denacionalizēto māju īrniekiem iespēju iegūt īpašumā līdzvērtīgu dzīvojamo telpu, valsts ir pārkāpusi Satversmes 96.pantu, kas noteic, ka ikvienam ir tiesības uz mājokļa neaizskaramību , tādā veidā radot mājokļa jautājuma pamatproblēmu, kuru valdības līmenī tā arī nesteidzās risināt. Personas dzīves vietas jautājums ir viena no svarīgākajām problēmām gan indivīdam, gan arī valstij, tādēļ vēl jo vairāk svarīgāks ir šo attiecību tiesiskais regulējums. Problēmas nav tiem Latvijas iedzīvotājiem, kuriem tika nodrošināta iespēja iegūt dzīvojamo platību privatizācijas ceļā, iegūstot savu dzīvokļa īpašumu. Problēmas ir tiem iedzīvotājiem, kuri turpina dzīvot denacionalizētajos un likumīgajiem īpašniekiem atgrieztajos namos, par ko tiks izklāstīts turpmākajā darba gaitā. Problēma ir vērsta uz atšķirībām dzīvojamās telpas īres noteikumos pašvaldību dzīvojamajā fonda ēkās un privātīpašnieku dzīvojamajās ēkās, un ir saistīta ar īres maksas atšķirībām, īres līguma noslēgšanas niansēm, kad īpašnieki negodprātīgi izmanto īrnieka nezināšanu un uzticēšanos, gan ar mājokļa drošību un nedrošību par cilvēka cienīgu dzīves apstākļu nodrošināšanu un saņemšanu. Problēmu vēl vairāk saasināja 08.03.2006. Satversmes tiesas spriedums lietā Nr.2005-16-01 , ar kuru Ministru kabineta noteiktie „īres griesti” tika atcelti un īpašnieki naski ķērās pie īres maksas paaugstināšanas, neiedziļinoties viņu īpašumā spēkā esošo atšķirīgo īres līgumu noteikumos. Pašvaldība nepārkāps likumu, bet īpašnieki pārkāpj un pārkāps, jo šo attiecību tiesiskais regulējums joprojām ir pretrunīgs un tulkojams dažādi. Lielākajā daļā konflikta situāciju, kas veidojas starp īrnieku un izīrētāju nav vainojamas puses, jo katra no tām vēlas saņemt to, ko likums tām paredz un ko arī loģiski spriežot tām pienāktos saņemt – īrniekam tiesības uz pastāvīgu, neaizskaramu dzīves vietu, atbilstošu viņa vēlmēm un materiālajām iespējām, bet īpašniekam saņemt pēc viņu ieskatiem atbilstošu īres maksu un brīvi izvēlēties īrniekus. Saskaņā ar Latvijas Civilprocesa likumu visi jautājumi, saistīti ar dzīvojamo telpu īri tiek risināti vispārējā tiesāšanās kārtībā, un tiesas vadās no pušu sacīkšu principa, kurā bieži īrnieks zaudē savas tiesiskās paļāvības dēļ, vadoties no tiem tiesiskajiem principiem un loģiskajiem secinājumiem, kuri bija spēkā pirms Latvijas neatkarības pasludināšanas. Dzīvojamo telpu īres tiesisko attiecību regulējumu sniedz vairāki normatīvie akti, kas nosaka īres jautājumu pamatnosacījumus – īres līguma noslēgšanu, izbeigšanu, pušu saistības, bet šajos normatīvajos aktos nav reglamentēti nosacījumi, par kuriem brīva dzīvojamo telpu īres tirgus apstākļos puses vienotos, bet ja vienošanos panākt neizdotos, īrniekam jābūt iespējai izvēlēties citu izīrētāju, savukārt izīrētājam izvēlēties metodes kā piesaistīt citu īrnieku. Maģistra darba tēma izvēlēta ar mērķi izpētīt, izanalizēt un izvērtēt īres tiesiskās attiecības un normatīvos aktus, kas tās regulē, šo aktu interpretāciju tiesu praksē, risinot strīdus par tiesībām lietot dzīvojamās telpas un ar to saistītās izīrētāju un īrnieku tiesiskās attiecības, kā arī, izvērtēt spēkā esošo normatīvo aktu praktisko darbību konkrētās konflikta situācijās. Izvēlētā tēma ir ļoti aktuāla, it sevišķi Latvijai, būdama Eiropas Savienībā, vajadzētu sasniegt Eiropas līmeni īres dzīvokļu tirgū un iekšēji pieņemt darbojošos normatīvos aktus, kas nodrošinātu Eiropas direktīvu un Latvijas Republikas Satversmes pieņemto normatīvu praktisku piemērojumu ikdienā. Maģistra darba mērķis - analizējot dzīvojamo telpu īres tiesisko regulējumu, izstrādāt dzīvojamo telpu lietošanas tiesiskā regulējuma pilnveidi. Lai sasniegtu maģistra darba mērķi ir izvirzīti uzdevumi: 1) Izpētīt īri kā vienu no civiltiesisko darījumu veidiem; 2) Analizēt no īres līguma izrietošās tiesiskās attiecības; 3) Izpētīt dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanu; 4) Izpētīt problēmas, kas saistītas ar dzīvojamās telpas lietošanu un sniegt to iespējamos risinājumus. Darba pētījuma objekts – dzīvojamo telpu īres tiesiskās attiecības. Darba priekšmets – dzīvojamo telpu īres tiesisko attiecību tiesiskais regulējums Latvijā un ar to saistītās problēmas. Darbā tiek izvirzīta hipotēze: ja tiks ieviesti grozījumi normatīvajos aktos, tad tiktu novērsti un/vai ātrāk atrisināti daudzi konflikti, kas izriet no īres tiesiskajām attiecībām. Savā maģistra darbā autore izmanto tādas vispārzinātniskās pētniecības metodes kā analīze, sintēze, indukcija, dedukcija, monogrāfiskā un tiesību normu interpretācijas metodes kā gramatiskā, sistēmiskā, vēsturiskā un konstitūcijai atbilstošā. Autore ar analītiskās metodes palīdzību analizēs īres tiesisko attiecību būtiskākās sastāvdaļas. Ar sintēzes metodes palīdzību darbā tiks pētīti dzīvojamo telpu īres tiesisko attiecību elementi, savienojot tos vienotā veselumā, pētot to kopsakarus. Savukārt izmantojot indukcijas un dedukcijas metodi, darbā tiks pētīti un analizēti normatīvie akti un tiesu prakse, pēc kā pausti izrietošie secinājumi par to, kādi ir dzīvojamo telpu īres tiesisko attiecību tiesiskā regulējuma trūkumi un/vai nepilnības. Ar monogrāfiskās metodes palīdzību darbā tiks pētīti statistikas dati, kas izriet no pieejamās informācijas par tiesvedību skaitu, kas izriet no īres tiesisko attiecību strīdiem un identificētas tiesiskā regulējuma problēmas. Izmantojot gramatisko metodi, darba autore savā darbā pētīs normatīvajos aktos noteiktās tiesību normas, kas skar īres tiesiskās attiecības, izprotot atsevišķu vārdu jēgu un gramatiskās konstrukcijas. Īpaša vērība tiks pievērsta likuma “Par dzīvojamo telpu īri” un LR Civillikumā minētajām tiesību normām. Ar sistēmiskās metodes palīdzību, tiks pētīta savstarpējā sasaiste tiesību normām, kas izriet no īres tiesiskajām attiecībām. Savukārt ar vēsturiskās metodes palīdzību tiks noskaidrots, kā tieši atsevišķas likuma normas radās un kāds bija to ieviešanas mērķis. Bez iepriekš minētajām metodēm, autore savā darbā noteikti izmantos konstitūcijai atbilstošo tiesību normu iztulkošanas metodi, kuru pielietos pētot likuma “Par dzīvojamo telpu īri” tiesību normu atbilstību LR Satversmei. Maģistra darbā tiks izmantoti šādi avoti: normatīvie akti - likums “Par dzīvojamo telpu īri”, LR Civillikums, LR Satversme, Latvijas Administratīvo pārkāpumu kodekss, LR Krimināllikums, Ministru kabineta noteikumi, Rīgas domes saistošie noteikumi, Eiropas Savienības tiesību akti, u.c. No literatūras visbiežāk darbā tiks minēts Dr.iur. R.Krauzes trešais papildinātais izdevums “Par dzīvojamo telpu īri. Likums ar komentāriem.”, kā arī Dr.habil. iur., prof. K. Torgāna Civillikuma komentāri Saistību tiesībās un A. Grūtupa Civillikuma komentāri Lietu tiesībās, u.c. Papildus iepriekš minētajam darbā izmantoti juristu, tiesību zinātnieku pētījumi Latvijā un publikācijas presē, kā arī plaši pētīta judikatūra, tostarp LR Augstākās tiesas Senāta un LR Satversmes tiesas spriedumi. Darbā ietverti tikai trīs avoti svešvalodā, jo darba autore padziļināti veica izpēti un analizēja tieši LR spēkā esošos tiesību aktus un to komentārus. Lai mērķa sasniegšanai tiktu izpildīti iepriekš izvirzītie uzdevumi, autore maģistra darbu sadalīja četrās nodaļās. Darba 1.nodaļā – īre kā viens no civiltiesisko darījumu veidiem, tiek apskatīti vispārīgie jautājumi par īres tiesisko attiecību nodibināšanu, īres līguma subjekti un līguma būtiskās sastāvdaļas. Darba 2.nodaļā tiek detalizēti apskatīti īrnieka un izīrētāja pienākumi un tiesības, kā arī no īres tiesiskajām attiecībām izrietošo strīdu izskatīšanas kārtība. Darba 3.nodaļā iztirzātas dzīvojamās telpas īres līguma izbeigšanas iespējas. Darba 4.nodaļā apskatītas būtiskākās īrnieku un īpašnieku īres tiesisko attiecību problēmas, to rašanās iemesli, esošo tiesību aizsardzības mehānismu piemērošana un skatījums nākotnē problēmu risināšanai.