Dzīvokļu apsaimniekošanas saimnieciskās darbības izvērtējums un iespējas

Mājokļu joma ir iekļauta Eiropas Savienības finanšu instrumentu prioritātēs. Turpinās ES finanšu līdzekļu apgūšana mājokļu problēmu jomās.
Mājoklis ir viens no svarīgākajiem nekustamā īpašuma tirgus elementiem, tādēļ ieguldījums mājas uzturēšanā un saglabāšanā ceļ dzīvokļa īpašuma kvalitāti un vērtību un līdz ar to arī cilvēku labklājību. Dzīvokļu īpašums ir atsevišķais dzīvoklis ar kopīpašuma domājamo daļu daudzdzīvokļu mājā ar savu kadastra apzīmējumu, kas ir ierakstīts zemesgrāmatā.
Pēc dzīvojamo māju privatizācijas dzīvokļu īpašniekiem radies iespēja pašiem lemt par dzīvokļa un dzīvojamās mājas likteni, ir tiesības izvēlēties apsaimniekošanas kārtību, pašiem noteikt savas dzīvesvietas kvalitāti un efektīvu savu līdzekļu izlietošanu. Lai to darītu efektīvāk īpašniekiem jādarbojas kopīgi, lai uzturētu, saglabātu un vairotu sava īpašuma vērtību un kvalitāti. Dzīvokļu īpašnieku pienākums ir piedalīties dzīvojamās mājas kopīpašumā esošās daļas pārvaldīšanā un apsaimniekošanā, kā arī saudzīgi izturēties ne tikai pret savu īpašumu, bet arī, pret kopīpašumā esošo mājas daļu. Ir svarīgi zināt pamatnosacījumus īpašuma apsaimniekošanas uzsākšanai, ko nedrīkst aizmirst un kas var būt saistošs tuvākajā laikā.
Pēc Latvijas Republikas normatīvajiem aktiem ir iespēja izvēlēties: veidot DzĪS (biedrība), AS, SIA vai KS. AS, SIA un KS ir komersanti, t.i., sabiedrības, kas izveidotas peļņas gūšanai un ir reģistrējamas Komercreģistrā. AS minimālais pamatkapitāls ir 25 000 latu, SIA – 2 000 latu, KS – 200 latu, savukārt, biedrībām likums pamatkapitālu neparedz.
AS, SIA un KS kā peļņas sabiedrībām jāmaksā ienākumu nodoklis, peļņu, savukārt, var gūst, ņemot apsaimniekošanā ne tikai savu, bet arī citas mājas. Biedrības netiek apliktas ar ienākuma nodokli. Visus pārejos nodokļus visas sabiedrības maksā saskaņā ar attiecīgo nodokļu likumiem.
Izdevumu saturs par apsaimniekošanas darbiem visiem ir gandrīz vienāds, tikai komersantiem ir iespēja pieskaitīt klāt arī peļņas daļu. Lai samazinātu izdevumus, ir izdevīgāk apsaimniekot uzreiz vairākas mājas. Arī ir svarīgi noslēgt ar visiem partneriem sadarbības līgumus no jauna.
Mājokļu joma ir iekļauta Eiropas Savienības finanšu instrumentu prioritātēs. Turpinās ES finanšu līdzekļu apgūšana mājokļu problēmu jomās.
Mājoklis ir viens no svarīgākajiem nekustamā īpašuma tirgus elementiem, tādēļ ieguldījums mājas uzturēšanā un saglabāšanā ceļ dzīvokļa īpašuma kvalitāti un vērtību un līdz ar to arī cilvēku labklājību.
Lai apsaimniekotu savu teritoriju, jākļūst par tās īpašnieku, kas savukārt ir iespējams privatizācijas ceļā. Privatizācijas process jau gadiem ilgi notiek Latvijā. Bet kļūt par īpašnieku vēl nav viss, ir jāmāk to uzturēt pienācīgā līmenī un līdz ar to rodas vairāki jautājumi: ko ar to īpašumu darīt? Kādā veidā? Un arī neielist finansiālajā bedrē? Kas vispār ir saistīts ar mājas apsaimniekošanu un kā tas tiek risināts?
Tātad par darba objektu var uzskatīt dzīvojamo fondu un par priekšmetu – dzīvojama īpašuma apsaimniekošanas un uzturēšanas uzsākšanas pamatnosacījumi saskaņā ar Latvijas Republikas normatīviem aktiem, jo tuvojas laiks, kad dzīvokļu vairākums un attiecīgi veseli nami pāries to cilvēku ziņā, kas līdz šim ir tikai apmaksājuši piestādīto rēķinus par komunālajiem pakalpojumiem, pat neiedomājoties, kas tad īsti ir iekļauts tajos ciparos.
Darba mērķis ir izpētīt, kā jaunie īpašnieki var uzsākt apsaimniekošanas darbību, ko nedrīkst aizmirst un kas ir saistošs tuvākajā laikā. Noteikt, kā ir labāk: darboties pašiem, izveidojot sabiedrību, vai parakstīt līgumu ar kādu citu jau eksistējošo sabiedrību.
Autors ceļ priekšā šādus uzdevumus:
apskatīt Latvijas Republikas normatīvos aktus par dzīvokļa īpašuma būtību;
kopumā iepazīties ar privatizācijas principiem un norisi valstī;
noteikt apsaimniekotāj sabiedrību atšķirības;
apskatīt nodokļu piemērošanu attiecībā uz dzīvokļu īpašnieku apvienībām;
apskatīt izdevumus, kas skar apsaimniekotājus un kā notiek to noteikšana;
reālajam piemēram apskatīt kāda konkrēta apsaimniekotāja darbību viena gada griezumā;
mēģināt noteikt tā darbības efektivitāti un ilgt spēju, t.i. cik tas ir reāli – darboties šinī jomā;
izskatīt tā izdevumu un uzturēšanas cenas aprēķināšanas paņēmienus.
Tas viss ir iespējams panākt ar normatīvo aktu un statistikas izpēti un darbojoša uzņēmuma analīzi.
Mūsu valstī viss nemitīgi izmainās. Nesen vēl bija bezpeļņas organizāciju statuss, kas vairāk derēja šo sabiedrību veidam, bet kopš 2004.gada 1.05. tās vairs netiek reģistrētas un esošajām ir jāpārreģistrējas. Privatizācija arvien vēl turpinās, tātad tika paskatīts darbības periods izmaiņu laikā.
1.Dzīvojamo māju pārvaldīšanas un apsaimniekošanas nosacījumi un principi
1.1.Dzīvoklis kā īpašuma un apsaimniekošanas objekts
Daudzdzīvokļu māja – dzīvojamā māja, kurā saskaņā ar mājas inventarizācijas plānu ir vairāk nekā viens dzīvoklis, mākslinieka darbnīca vai neapdzīvojamā telpa, un mājai funkcionāli piederīgās palīgēkas un būves. Dzīvoklis ir telpu kopums daudzdzīvokļu mājā un katram īpašniekam tas ir atsevišķais īpašums kopā ar attiecīgo kopīpašuma domājamo daļu.
Dzīvokļa īpašums rodas, sadalot daudzdzīvokļu māju ar atsevišķu būves kadastra apzīmējumu dzīvokļa īpašumos (atsevišķais īpašums kopā ar kopīpašuma domājamo daļu) uz likuma, tiesas sprieduma, līguma vai testamenta pamata.
Tātad atsevišķais īpašums ir daudzdzīvokļu mājā esoša no pārējās mājas daļas nošķirta telpa vai telpu komplekss, kas kā dzīvoklis, neapdzīvojamā telpa vai mākslinieka darbnīca ir iezīmēts mājas inventarizācijas plānā un kam ir piederīgas tā sienas, iekšējās starpsienas, griesti, grīdas, to apdare, logi, durvis, caurules, dūmvadi, vadu (komunikāciju) daļas un citu ar mājas ekspluatāciju funkcionāli nedalāmi saistītu elementu daļas, visi uzlabojumi, kas atrodas telpas vai telpu kompleksa robežās, kā arī ārpus dzīvokļa esošās un ar to funkcionāli saistītās palīgtelpas un palīgēkas, ko īpašnieks ieguvis11.
Dzīvokļa īpašnieks ir fiziskā vai juridiskā persona, kas likumīgi ieguvusi dzīvokļa īpašumu daudzdzīvokļu mājā, kurā dzīvokļi pieder vairākiem īpašniekiem, un reģistrējusi šo īpašumu zemesgrāmatā, tas ir dzīvokļa īpašums nodibināts līdz ar dzīvokļa īpašnieka īpašuma tiesību nostiprināšanu zemesgrāmatā. Tiesības uz dzīvokļa īpašumu rodas tikai pēc plānotas mājas privatizācijas uzsākšanas. Līdz tam brīdim īpašumā var tikt nodotas tikai atsevišķa dzīvokļa iekšējas daļas bez koplietojuma teritorijas, kas paliek pārvaldītāja īpašumā.
Mājas pārvaldīšana ir ar dzīvojamās mājas apsaimniekošanu saistīto pasākumu plānošana, organizēšana un uzraudzība, kā arī lietvedība un grāmatvedība uzskaite, ko veic pārvaldnieks savas pilnvaras ietvaros.
1.1.1.Privatizācijas pamatprincipi
Iegūšana savā īpašumā notiek privatizācijas ceļā. Līdz ar to 1994.gada 22.aprīlī tika dibināta Privatizācijas aģentūra kā bezpeļņas organizācija valsts akciju sabiedrība. Saskaņā ar jauna komerclikuma stāšanas spēkā 2004.gada 1.novembrī tās juridiskais statuss mainījās uz valsts akciju sabiedrību un tā tika ierakstīta komercreģistrā. Aģentūras darbības veids ir valsts īpašuma objektu privatizācijas nodrošināšana saskaņā ar likumu "Par valsts un pašvaldību īpašuma objektu privatizāciju".
Valsts un pašvaldību īpašumā esošā dzīvojamā fonda privatizācijas rezultātā iegūto līdzekļu uzkrāšanas un izlietošanas kārtību nosaka likums "Par valsts un pašvaldību dzīvojamo māju privatizāciju".
Privatizēšanas rezultātā iegūtie līdzekļi valsts vai pašvaldības privatizācijas fondā kā nodalīta šo fondu sastāvdaļa un izmantojami vienīgi dzīvojamo māju privatizācijas procesa finansēšanai.
Privatizācijas aģentūra nenodarbojas ar dzīvokļu privatizāciju, bet privatizē tikai valstij piederošus zemesgabalus (pilsētās tikai apbūvētus, laukos – gan apbūvētus, gan neapbūvētus), kā arī valsts uzņēmumu, valsts kapitālsabiedrību, kapitālsabiedrību mantas sastāvā esošo nekustamo īpašumu un valsts kapitāla daļas. Ar dzīvokļu objektu privatizāciju nodarbojas Valsts aģentūrā "Mājokļu aģentūra". Tā ir Reģionālās attīstības un pašvaldību lietu ministrijas pārraudzībā esoša valsts iestāde, kas izveidota 2002.gada 1.oktobrī, lai īstenotu vienotu valsts politiku mājokļu jomā.…